Stavební právo: Souhlas podle § 184a stavebního zákona v případě spoluvlastnictví

Podle § 1128 odst. 1 Občanského zákoníku o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

Povinnost předložit souhlas podle § 184a odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů ("Stavební zákon") dopadá i na takové pozemky či stavby dotčené zamýšleným stavebním záměrem, které nejsou vlastněny jedinou osobou, ale které jsou ve spoluvlastnictví více osob (jedná se o tzv. společné věci).  

Odborné zdroje v této souvislosti uvádějí: "Vlastnické právo může svědčit více osobám, například pokud je stavba ve spoluvlastnictví. V takovém případě je dokládán souhlas potřebné většiny spoluvlastníků. Co je potřebnou většinou upravuje občanský zákoník, který rozlišuje tři různé situace – běžnou správu společné věci, rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci a zatížení společné věci (popř. zrušení zatížení věci, nebo omezení práv spoluvlastníků). Velikost potřebné většiny se tak odvíjí od závažnosti zamýšlené změny."[1]

Podle § 1129 odst. 1 Občanského zákoníku k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

Jinými slovy, způsob, jakým se uděluje souhlas podle § 184a Stavebního zákona (resp. jak se rozhoduje o jeho udělení) ve vztahu k pozemkům či stavbám ve spoluvlastnictví (tj. ke společným věcem), vyplývá z úpravy spoluvlastnictví a správy společné věci obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ("Občanský zákoník"). Spoluvlastníci se tedy na udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona dohodnou (a souhlas udělí) postupem podle Občanského zákoníku, který stanoví, jaká většina hlasů spoluvlastníků je k přijetí jakého rozhodnutí ohledně správy společné věci potřebná.

Povinnost předložit souhlas podle § 184a Stavebního zákona ve vztahu ke společné věci (tedy udělený postupem podle Občanského zákoníku) přitom dopadá jak na situace, kdy stavební záměr hodlá realizovat přímo některý ze spoluvlastníků společné věci (či více z nich).

Obecně ke správě společné věci podle Občanského zákoníku

Týká-li se zamýšlený stavební záměr pozemku či stavby ve spoluvlastnictví (tj. společné věci), je třeba ve smyslu § 184a Stavebního zákona předložit souhlas většiny spoluvlastníků (resp. o udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona je třeba rozhodnout většinou spoluvlastníků). To, jak velká tato většina spoluvlastníků musí být, určuje Občanský zákoník; jedná se totiž o správu společné věci, resp. rozhodování o ní. Občanský zákoník přitom rozlišuje tři většiny hlasů spoluvlastníků v závislosti na tom, o jak závažné rozhodnutí ve vztahu ke společné věci se jedná.

Podle § 1132 Občanského zákoníku k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.

Podle § 1128 odst. 1 Občanského zákoníku "o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů". Podle § 1129 odst. 1 Občanského zákoníku "k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud". A podle § 1132 Občanského zákoníku "k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků".

Ve vztahu k souhlasu podle § 184a Stavebního zákona je proto třeba zkoumat, zda záležitost, pro kterou má být souhlas udělen (tj. umístění a realizace zamýšleného stavebního záměru), představuje běžnou správu společné věci ve smyslu § 1128 Občanského zákoníku, nebo zda se jedná o významnou záležitost ve smyslu § 1129 Občanského zákoníku (popř. zda se jedná o oblast vymezenou v § 1132 Občanského zákoníku). Pokud se totiž jedná o záležitost běžné správy, je k udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona nutno doložit prostou většinu hlasů spoluvlastníků (tj. více než polovinu); pokud se však jedná o významnou záležitost, je třeba doložit minimálně dvě třetiny hlasů spoluvlastníků.

Ve vztahu k souhlasu podle § 184a Stavebního zákona je proto třeba zkoumat, zda záležitost, pro kterou má být souhlas udělen (tj. umístění a realizace zamýšleného stavebního záměru), představuje běžnou správu společné věci ve smyslu § 1128 Občanského zákoníku, nebo zda se jedná o významnou záležitost ve smyslu § 1129 Občanského zákoníku (popř. zda se jedná o oblast vymezenou v § 1132 Občanského zákoníku).

Pro úplnost je přitom třeba dodat, že i v případě spoluvlastnictví pozemku či stavby platí, že "úprava vztahů mezi spoluvlastníky je však věcí práva soukromého; není v pravomoci stavebního úřadu případné spory mezi spoluvlastníky posuzovat či řešit. Pokud při rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci nedojde mezi spoluvlastníky k dohodě, může se přehlasovaný spoluvlastník obrátit na soud v občanskoprávním řízení, a to ve lhůtách podle § 1128 odst. 3 ObčZ. Jestliže žadatel o projednání stavebního záměru v režimu StavZ doloží souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků, nicméně přehlasovaný spoluvlastník, tzn. ten z nich, který odmítl souhlas udělit, bude jako účastník v řízení podle stavebního zákona uplatňovat občanskoprávní námitku zpochybňující právo žadatele projednávaný stavební záměr uskutečnit, stavební úřad k ní přihlédne pouze tehdy, pokud tento namítající účastník doloží, že se v uvedené zákonné lhůtě obrátil na soud. V takovém případě stavební úřad uplatní postup podle § 57 odst. 2 SpŘ a vedené řízení přeruší podle § 64 odst. 1 písm. c) SpŘ, neboť podaná žaloba zakládá předběžnou otázku ve vztahu k požadovanému rozhodnutí podle stavebního zákona. Pokud namítající účastník ke své námitce uvedený důkaz o podání návrhu k soudu nedoloží, stavební úřad k ní nepřihlédne". [2]

Správa společné věci ve vztahu k udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona

Podle metodické příručky Ministerstva pro místní rozvoj platí: "Velikost potřebné většiny se tak odvíjí od závažnosti zamýšlené změny. V prvním případě, tedy v případě běžné správy (§ 1128 občanského zákoníku) jsou nezbytné souhlasy těch spoluvlastníků, jejichž podíly tvoří většinu. U staveb lze za běžnou správu společné věci považovat např. opakující se udržovací práce, kterými se zabezpečuje dobrý stav stavby tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Ve druhém případě, tedy v případě významné záležitosti týkající se společné věci (§1129 občanského zákoníku) je třeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků. Za významnou záležitost týkající se společné věci občanský zákoník považuje zejména její podstatné zlepšení nebo zhoršení, změnu jejího účelu či její zpracování. V praxi půjde zejména o změny dokončené stavby provedením nástavby, přístavby, stavební úpravy či o změnu účelu užívání stavby (ať již podmíněné či nepodmíněné stavební činností)."

Pokud se totiž jedná o záležitost běžné správy, je k udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona nutno doložit prostou většinu hlasů spoluvlastníků (tj. více než polovinu); pokud se však jedná o významnou záležitost, je třeba doložit minimálně dvě třetiny hlasů spoluvlastníků.

Výše citovaný odborný zdroj tedy ve vztahu ke stavbám a dalším činnostem podléhajícím Stavebnímu zákonu předpokládá, že v této souvislosti mohou vyvstat jak záležitosti běžné správy společné věci, tak i záležitosti významné, tj. je třeba posuzovat, o jaký záměr se v konkrétním případě jedná (a jaká většina hlasů spoluvlastníků je tedy potřeba k udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona).

Oproti tomu jiné odborné zdroje poměrně kategoricky uvádějí, že činnosti spočívající v umístění či realizaci stavebního záměru nebo ve změně dokončené stavby představují de facto vždy záležitosti významné. Viz např.: "Má-li být na pozemku či stavbě ve spoluvlastnictví více osob realizován stavební záměr či provedena změna dokončené stavby, pak takové nakládání se společnou (nemovitou) věcí nelze považovat za běžnou správu, o které rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. V tomto případě se bude jednat o významnou záležitost, ke které je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků, neboť realizací záměru dojde nepochybně k podstatným změnám společné věci. Jejich důsledkem může být nejen zlepšení či zhoršení stavu společné věci, tedy pozemku nebo stavby, ale může nastat též změna jejího účelu. Jestliže bude žadatel osobou od spoluvlastníků zcela odlišnou, bude jeho povinností k žádosti doložit souhlas alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků."[3] Obdobně viz i další: "V případě, že je pozemek nebo stavba ve spoluvlastnictví, bude nutné získat souhlas většiny spoluvlastníků, přičemž hlasy spoluvlastníků se počítají podle velikostí jejich podílů. Souhlas s umístěním a realizací stavby přitom není běžnou správou věci, pro kterou by v souladu s § 1128 odst. 1 obč. zák. postačovala nadpoloviční většina hlasů, ale významnou záležitostí, která dle § 1129 odst. 1 obč. zák. vyžaduje dvoutřetinovou většinu hlasů všech spoluvlastníků. Stejným způsobem se postupuje v případě změny dokončené stavby (tedy přístavby, nástavby či stavební úpravy), pokud není stavebník současně vlastníkem stavby."[4]

V případě umístění či realizace stavebního záměru či změny dokončené stavby se bude jednat spíše o významnou záležitost, nepůjde-li např. o záležitost standardní údržby, stavební činnosti menšího rozsahu apod. O významnou záležitost se přitom bude spíše jednat zejména tam, kde bude pozemek či stavba podstatně zlepšována či zhoršována, bude měněn její účel či bude zpracovávána; zejména se může jednat o situace, kdy bude měněno či doplněno zařízení ve společné věci (např. plynofikace, nová střecha, odstranění plotu), budou prováděny přístavby, stavba bude stavěna, či naopak bourána, bude měněn vzhled stavby či její účel, resp. hospodářské využití apod.

Nelze však pominout, že Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017 uvedl: "Vždy však bude záležet na konkrétních okolnostech případu, které budou pro soud jedinečným a do jiných věcí těžko přenositelným východiskem pro posouzení, zda se bude jednat o případ běžné či mimořádné správy. Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. obsahující demonstrativní výčet případů rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci takovému rozlišení nebrání."

Jakkoli tedy existují odborné zdroje, které předpokládají, že umístění či realizace stavebního záměru nebo změna dokončené stavby představují (vždy) významnou záležitost, jejíž schválení vyžaduje dvoutřetinovou většinu hlasů všech spoluvlastníků, lze předpokládat, že i ve vztahu k těmto činnostem (záměrům) by mělo být vždy podle konkrétních okolností posuzováno, zda se skutečně v daném případě jedná o významnou záležitost, nebo zda jde o prostou běžnou správu (která vyžaduje toliko prostou většinu hlasů spoluvlastníků). Ostatně, i soukromoprávní komentářová literatura uvádí, že "zjednodušeně lze říci, že to, co soudní praxe neposoudí – v kategorii správy – jako správu běžnou, bude považovat za případy správy mimořádné. Zatímco u běžné (řádné) správy je patrná (viz komentář k § 1128) snaha o typové obecnější vymezení toho, co lze považovat za správu běžnou, u mimořádné správy půjde spíše o zdůraznění individuálních situací, které praxe zařadí pod režim § 1129". [5]

Rozlišení běžné správy a významné záležitosti (mimořádné správy)

V návaznosti na výše uvedené je třeba řešit, jak tedy (zejména ve vztahu ke stavebním záměrům) rozeznat, kdy se jedná o významnou záležitost, a kdy toliko o běžnou správu společné věci.

Toto rozlišení může být v praxi velmi komplikované; Občanský zákoník totiž žádné bližší indicie neposkytuje (to, co lze považovat za běžnou správu společné věci, neuvádí vůbec, a ve vztahu k významným záležitostem uvádí pouze demonstrativní, tj. pouze příkladmý, výčet toho, co by takovou významnou záležitostí mohlo být; konkrétně se jedná o podstatné zlepšení či zhoršení věci, změnu jejího účelu či její zpracování). Bližší vodítka tedy bude muset poskytnout soudní judikatura, ta je však v této věci doposud velmi omezená (spory tohoto typu se totiž k vyšším soudním instancím dosud dostávaly jen zřídkakdy); v tomto směru je také třeba upozornit, že lze do určité míry nepochybně vycházet i ze starší judikatury (tj. řešící případy z dob před účinností Občanského zákoníku), ne všechny její závěry se však i dnes stejně prosadí, jelikož úprava Občanského zákoníku doznala určitých změn (zejména před účinností Občanského zákoníku neexistovala povinnost dosažení dvou třetin hlasů spoluvlastníků při rozhodování o důležitých změnách společné věci, i zde postačovala prostá většina, pouze s tím, že přehlasovaní spoluvlastníci se v takovém případě mohli obracet na soud).

Při posouzení je třeba vzít v potaz i náklady, které budou spoluvlastníci muset na zamýšlenou činnost (změnu společné věci) vynaložit (byť se bude jednat spíše o vedlejší kritérium).

Soudy např. v minulosti (avšak již v poměrech Občanského zákoníku) dovodily, že žádost o dodatečné povolení stavby – plynofikace bytu, umístěného v domě na pozemcích ve spoluvlastnictví (kdy se realizace stavebního záměru dotkla i těchto společných věcí, tj. pozemků včetně domu), je významnou záležitostí podle § 1129 Občanského zákoníku, která vyžaduje souhlas dvou třetin spoluvlastníků. [6] Výhradně v soukromoprávní rovině soudy rovněž dovodily, že významnou záležitostí je také výrazné snížení nájemného, za které spoluvlastníci společnou věc pronajímají, protože takové rozhodnutí má vliv na výnosy, které spoluvlastníci ze společné věci získávají. [7]

Další odborné zdroje potom k rozlišování běžné správy a významných záležitostí uvádějí: "Hranici mezi řádnou a mimořádnou správou lze skutečně jen velmi těžko exaktně stanovit, ale je třeba se alespoň přidržet určitých kritérií, aby v zájmu právní jistoty byla nastolena alespoň minimální předvídatelnost soudního rozhodnutí: […] Při rozlišování řádné a mimořádné správy je především třeba přidržet se hospodářského měřítka. Řádnou správou tak je zpravidla stále se opakující údržba, nutné servisní práce včetně stavebních změn menšího rozsahu; rovněž také běžná právní jednání spojená s věcí. Je třeba pochopitelně vždy zohlednit i náklady spojené s činností, která má být na věci/ve věci prováděna za účelem realizace přijatého rozhodnutí, ale spíše podpůrně. Samo o sobě toto kritérium nelze považovat za rozhodující, neboť i udržovací práce, které jsou nutné nebo potřebné, mohou spadat do běžné správy, i když na ně bude třeba vynaložit větší náklady. Při rozhodování o tom, zda jde o řádnou nebo mimořádnou správu společné věci by toto hledisko nemělo hrát příliš významnou roli, i když je třeba jej také zohlednit". [8]

Stejně tak je třeba zvážit i oprávněné zájmy spoluvlastníků a celkovou povahu zamýšlené činnosti (tj. zda se jedná o něco, co může výrazně zasáhnout do práv těchto spoluvlastníků, resp. zda má zamýšlená změna legitimní účel apod.).

Výše citovaný odborný zdroj se tedy podle všeho kloní spíše k závěru, že určité stavební změny menšího rozsahu mohou spadat do kategorie běžné správy, z logiky věci tedy stavební změny většího rozsahu či charakteru budou spadat do kategorie významných záležitostí.

A jelikož česká soudní judikatura dosud není v tomto směru příliš obsáhlá, předkládá výše citovaný odborný zdroj alespoň zahraniční inspiraci, a to konkrétně závěry rakouské právní praxe, podle které "k závažným faktickým zásahům do věci patří stavební změny, které jdou nad běžnou údržbu - např. postavení nebo bourání budovy, stavební rozšíření budovy, nová střecha, odstranění plotu, generální sanace budovy, dále opatření, která mění vzhled budovy. Zlepšením společné věci se má na mysli nikoliv pouze zvýšení její hodnoty, ale např. i zvýšení funkčnosti, estetičnosti apod. Pokud jde o zhoršení společné věci, bude třeba nastavit přísnější měřítko a při případném soudním rozhodování přihlížet i k objektivním zájmům přehlasovaných spoluvlastníků. To znamená, že bourání budovy musí mít nějaký legitimní účel. […] Změnou účelového určení může být změna, která sice nezasahuje do podstaty věci, mění ale její hospodářský účel (např. pozemek užívaný jako zahrada má nově sloužit k zástavbě)". [9]

I z výše uvedeného je tedy možné čerpat vodítka ohledně toho, jakým způsobem přistupovat k posuzování jednotlivých činností, tj. kdy se spíše bude jednat o běžnou správu a kdy spíše o významnou záležitost (byť se nejedná o závěry českých soudů, lze však předpokládat, že se i česká rozhodovací praxe bude inspirovat či vycházet z obdobných základů).

Ve vztahu konkrétně ke stavebním záměrům lze proto předběžně soudit zejména následující (s tím, že je samozřejmě vždy nutné přihlédnout k veškerým okolnostem konkrétního případu):

(a)        V případě umístění či realizace stavebního záměru či změny dokončené stavby se bude jednat spíše o významnou záležitost, nepůjde-li např. o záležitost standardní údržby, stavební činnosti menšího rozsahu apod. O významnou záležitost se přitom bude spíše jednat zejména tam, kde bude pozemek či stavba podstatně zlepšována či zhoršována, bude měněn její účel či bude zpracovávána; zejména se může jednat o situace, kdy bude měněno či doplněno zařízení ve společné věci (např. plynofikace, nová střecha, odstranění plotu), budou prováděny přístavby, stavba bude stavěna, či naopak bourána, bude měněn vzhled stavby či její účel, resp. hospodářské využití apod.

(b)        Při posouzení je třeba vzít v potaz i náklady, které budou spoluvlastníci muset na zamýšlenou činnost (změnu společné věci) vynaložit (byť se bude jednat spíše o vedlejší kritérium).

(c)        Stejně tak je třeba zvážit i oprávněné zájmy spoluvlastníků a celkovou povahu zamýšlené činnosti (tj. zda se jedná o něco, co může výrazně zasáhnout do práv těchto spoluvlastníků, resp. zda má zamýšlená změna legitimní účel apod.).

S konečnou platností však bude o povaze konkrétní činnosti v jednotlivých případech (tj. o tom, zda se v daném případě jedná o běžnou správu či významnou záležitost) rozhodovat soud. Při rozhodovací činnosti stavebního úřadu by proto měl být kladen důraz vždy zejména na to, aby bylo co nejlépe vyargumentováno, proč byl v konkrétním případě zvolen právě závěr o běžné správě, nebo o významné záležitosti.

_____________________________________

[1] Ministerstvo pro místní rozvoj. Souhlas vlastníka podle § 184a stavebního zákona [on-line]. Leden 2018 [cit. 7. 11. 2022]. Dostupné z: https://www.mmr.cz/getmedia/88976df2-4c32-4a29-8bb4-b368c1ffeb30/%C2%A7-184a-SZ- uprava-2018.pdf.aspx?ext=.pdf.

[2] MACHAČKOVÁ, J. a kol. Stavební zákon. Komentář. 3. vydání. Praha C. H. Beck, 2018, s. 1141.

[3] MACHAČKOVÁ, J. a kol. Stavební zákon. Komentář. 3. vydání. Praha C. H. Beck, 2018, s. 1141.

[4] VÁVROVÁ, E., DOLEŽALOVÁ, V., KNECHT, M., ZAHUMENSKÁ, V., KONEČNÁ, D., HUMLÍČKOVÁ, P., ČERNÍN, K., STRAKOŠ, J. Stavební zákon: Praktický komentář [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 7. 11. 2022].        Dostupné v Systému ASPI. Výklad k § 184a.

[5] SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 577.

[6] Viz rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 14. 3. 2022, sp. zn. 16 A 9/2021: "V projednávané věci se tak stalo poté, co žalobce s manželkou jakožto žadatelé o dodatečné povolení stavby – plynofikaci bytu v 1. NP v domě č. p. "X" umístěné na pozemcích p. č. "XA" a "XB" v k. ú. "X" – ve stanovené lhůtě ani později nepředložili stavebním úřadem požadovaný souhlas spoluvlastníků stavby č. p. "X" a pozemků p. č. "XA" a "XB" k provedení stavebního záměru podle § 184a stavebního zákona. […] Podíl žalobce a jeho manželky na dotčených nemovitých věcech přitom dosahuje, nemohou s nimi proto sami nakládat nebo o nich rozhodovat. Soud zde ve směru k žalobci i správním orgánům připomíná, že podle § 1129 odst. 1 občanského zákoníku platí, že k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud." Toto rozhodnutí bylo následně potvrzeno i rozsudkem Nejvyššího správního soudu ze dne 28. 7. 2022, sp. zn. 1 As 65/2022: "Krajský soud shrnul, že souhlasu podle § 184a stavebního zákona není třeba, jestliže je stavebník současně vlastníkem nemovitosti, na níž má být stavba umístěna, případně pokud oprávnění uskutečnit stavební záměr plyne ze služebnosti či práva stavby. Krajský soud také poukázal na § 1129 odst. 1 občanského zákoníku, podle nějž k rozhodnutí o významné záležitosti je třeba souhlasu alespoň 2/3 spoluvlastníků. Nejvyšší správní soud nesouhlasí se stěžovatelem, podle jehož názoru se o takový případ nyní nejedná – stavba se totiž podstatně nezlepšila, ani nezhoršila. Plynofikace celého domu však podle soudu je natolik významnou změnou, aby o ní rozhodla zákonem vyžadovaná většina. Přivedení nového topného média do domu, jež má vliv na komfort jeho užívání, představuje právě ono zlepšení, které má na mysli občanský zákoník. Jestliže je tedy plynová přípojka vedena přes pozemky ve spoluvlastnictví, je třeba souhlas 2/3 většiny vyslovit také ve vztahu k těmto pozemkům (srov. například rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 1. 2018, č. j. 19 Co 235/2017 – 135)."

[7] Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017: "V projednávané věci žalobce považuje rozhodnutí žalovaných o podstatném snížení nájemného za užívání nebytových prostor v kancelářské budově ve spoluvlastnictví účastníků za rozhodnutí dotýkající se záležitosti mimořádné správy, neboť představuje pokles výnosu ze společné věci o 70 %. S tímto názorem se dovolací soud s ohledem na shora podaný výklad ztotožňuje, neboť se jedná o podstatné omezení participace všech spoluvlastníků na braní užitků ze společné věci, což představuje významný zásah do výkonu spoluvlastnického práva, jehož jednou z obsahových složek je i požívání věci (viz § 1011 a § 1118 o. z.). […] Ustanovení § 1129 odst. 1 o. z. uvádí demonstrativním výčtem případy mimořádné správy společné věci, mezi něž řadí i podstatné zlepšení společné věci. Již z hlediska použité terminologie je zřejmé, že kritériem pro posouzení, zda půjde o případ mimořádné či běžné správy, nebude, jak dovodil odvolací soud, skutečnost, zda rozhodnutí většinového spoluvlastníka se bude dotýkat zařízení, vybavení či investice z technického či uživatelského pohledu obvyklé, ale zda bude objektivně způsobilé zvýšit užitnou hodnotu společné věci, jež se promítne i do jejího zhodnocení. Z pohledu odlišení běžné a mimořádné správy bude rovněž významná výše nákladů, které mají být z rozhodnutí většinového spoluvlastníka vynaloženy."

[8] DOBROVOLNÁ, E. Řádná a mimořádná správa věci ve spoluvlastnictví z komparativního pohledu. Soukromé právo, Wolters Kluwer [Systém Aspi]. 12. 2. 2021 [cit. 8. 11. 2022]. Dostupné v systému Aspi.

[9] DOBROVOLNÁ, E. Řádná a mimořádná správa věci ve spoluvlastnictví z komparativního pohledu. Soukromé právo, Wolters Kluwer [Systém Aspi]. 12. 2. 2021 [cit. 8. 11. 2022]. Dostupné v systému Aspi.