Stavební právo: Souhlas vlastníka pozemku či stavby dotčené zamýšleným stavebním záměrem jiné osoby podle § 184a Stavebního zákona
Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby.
V praxi jsou zcela běžné situace, kdy stavebník (žadatel) není vlastníkem pozemku či stavby dotčené jeho zamýšleným stavebním záměrem, ani nedisponuje jiným oprávněním (např. ze služebnosti) k tomu, aby mohl stavební záměr zrealizovat. Stavebník i v takovém případě může stavební záměr realizovat (resp. získat k tomu příslušné veřejnoprávní rozhodnutí), avšak pouze za podmínky, že stavebnímu úřadu doloží, mimo jiné, souhlas vlastníka dotčeného pozemku či stavby s realizací takového stavebního záměru.
Obecně k souhlasu podle § 184a Stavebního zákona
Podle § 184a odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů ("Stavební zákon") platí, že "není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo".
Stavebník k realizaci stavebního záměru potřebuje jak veřejnoprávní titul (tj. příslušné rozhodnutí stavebního úřadu, je-li potřeba), tak i titul soukromoprávní (např. vlastnické právo, služebnost, nájemní smlouvu apod.).
Citované ustanovení tedy cílí na situace, kdy stavebník (žadatel) není vlastníkem pozemku či stavby dotčené jeho zamýšleným stavebním záměrem, ani nedisponuje jiným oprávněním (např. ze služebnosti) k tomu, aby mohl stavební záměr zrealizovat. Stavebník totiž i v takovém případě může stavební záměr realizovat (resp. získat k tomu příslušné veřejnoprávní rozhodnutí), avšak pouze za podmínky, že stavebnímu úřadu doloží, mimo jiné, právě souhlas vlastníka dotčeného pozemku či stavby s realizací takového stavebního záměru. Souhlas podle § 184a Stavebního zákona je proto výslovnou náležitostí řady žádostí podle Stavebního zákona, včetně ohlášení stavebního záměru (viz § 105 odst. 2 písm. a) Stavebního zákona), žádosti o stavební povolení (viz § 110 odst. 2 písm. a) Stavebního zákona) apod.
Nutno přitom zdůraznit, že stavebník k realizaci stavebního záměru potřebuje jak veřejnoprávní titul (tj. příslušné rozhodnutí stavebního úřadu, je-li potřeba), tak i titul soukromoprávní (např. vlastnické právo, služebnost, nájemní smlouvu apod.). Souhlas podle § 184a Stavebního zákona je přitom v řadě případů nezbytným předpokladem pro získání veřejnoprávního titulu, sám o sobě však nepředstavuje titul soukromoprávní. Jinými slovy, souhlas podle § 184a Stavebního zákona nenahrazuje soukromoprávní titul k realizaci stavebního záměru a stavebník je povinen si příslušný soukromoprávní titul před zahájením realizace stavebního záměru opatřit. Stavební úřad přitom posuzuje přiložení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona k žádosti (je-li potřeba), nezabývá se však soukromoprávními dohodami mezi vlastníky pozemků či staveb a stavebníky; proto i případné spory v této oblasti musejí strany řešit mezi sebou v rámci civilních soudních řízení (stavební úřad je na takové okolnosti schopen reagovat pouze do určité míry, např. přerušením řízení v případě, kdy je doloženo podání žaloby ve věci, která má povahu předběžné otázky pro jím vedené řízení apod.).
Forma souhlasu podle § 184a Stavebního zákona
Podle § 184a odst. 2 Stavebního zákona souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.
Podle § 184a odst. 2 Stavebního zákona "souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace".
Z uvedené citace tedy vyplývá, že souhlas podle § 184a Stavebního zákona musí být udělen v písemné formě, a to na situačním výkresu (ze kterého je ostatně nejlépe patrné, s jakým stavebním záměrem a v jakém rozsahu uděluje vlastník pozemku či stavby souhlas). To potvrzuje i odborná literatura, viz např.: "Jestliže je dáno, že stavebník dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby, pak nepochybně půjde o souhlas písemný, který žadatel opatří předem." [1] A obdobně i další: "Zákon do jisté míry upravuje formu, když předepisuje, že souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu. Je tedy patrné, že souhlas musí být písemný. Nebude-li souhlas učiněn na situačním výkresu, nebude se jednat o souhlas ve smyslu § 184a stavebního zákona a stavební úřad jej nebude moci akceptovat." [2]
Souhlas podle § 184a Stavebního zákona je přitom v řadě případů nezbytným předpokladem pro získání veřejnoprávního titulu, sám o sobě však nepředstavuje titul soukromoprávní. Jinými slovy, souhlas podle § 184a Stavebního zákona nenahrazuje soukromoprávní titul k realizaci stavebního záměru a stavebník je povinen si příslušný soukromoprávní titul před zahájením realizace stavebního záměru opatřit.
K nutnosti předložit stavebnímu úřadu skutečně jednoznačný souhlas podle § 184a Stavebního zákona ostatně viz i následující: "Souhlas podle ustanovení stavebního zákona je třeba chápat jako jednoznačný souhlas se stavebním záměrem tak, jak je specifikován v předložené dokumentaci nebo projektové dokumentaci. Není vyloučeno, že mezi vlastníkem a stavebníkem dojde k soukromoprávním ujednáním, ale ve vztahu ke stavebnímu úřadu, který povoluje stavbu z hledisek veřejnoprávních, musí být souhlas jednoznačný. V případě veřejnoprávních požadavků na provedení stavby, musí být dokumentace nebo projektová dokumentace upravena podle požadavků vlastníka pozemku nebo stavby a poté předložena s jeho jednoznačným souhlasem." [3]
Pokud tedy vlastník pozemku či stavby neprojeví vůči stavebnímu úřadu se stavebním záměrem jednoznačný souhlas (tj. udělením souhlasu podle § 184a Stavebního zákona zákonem předepsaným způsobem), nelze tento nedostatek nahradit např. odkazem na případné soukromoprávní dohody mezi vlastníkem pozemku či stavby a stavebníkem.
Zpětvzetí souhlasu podle § 184a Stavebního zákona
Vzhledem k tomu, že vlastník pozemku či stavby je oprávněn souhlas podle § 184a Stavebního zákona jednostranně udělit, je rovněž oprávněn jej jednostranně odvolat, a to za předpokladu, že příslušné řízení o žádosti, pro jehož účely byl souhlas podle § 184a Stavebního zákona udělen, dosud nebylo pravomocně ukončeno (na zákonnost již pravomocného povolení nemá případné dodatečné odvolání souhlasu podle § 184a Stavebního zákona vliv).
Vzhledem k tomu, že vlastník pozemku či stavby je oprávněn souhlas podle § 184a Stavebního zákona jednostranně udělit, je rovněž oprávněn jej jednostranně odvolat, a to za předpokladu, že příslušné řízení o žádosti, pro jehož účely byl souhlas podle § 184a Stavebního zákona udělen, dosud nebylo pravomocně ukončeno (na zákonnost již pravomocného povolení nemá případné dodatečné odvolání souhlasu podle § 184a Stavebního zákona vliv).
Odborná literatura k tomu uvádí následující: "Z povahy souhlasu jako jednostranného právního jednání také plyne, že souhlas lze kdykoli odvolat. Stane-li se tak v průběhu řízení o povolení záměru (včetně odvolacího řízení, které tvoří se správním řízením na prvním stupni jeden celek), není možné povolení vydat. Odvolá-li vlastník pozemku či stavby svůj souhlas po vydání rozhodnutí, pak toto odvolání nemá vliv na zákonnost či správnost vydaného rozhodnutí, ale stavebníkovi do budoucna zakládá soukromoprávní problém. Protože k realizaci stavby musí mít stavebník obojí, veřejnoprávní povolení i právo k pozemku plynoucí z práva soukromého. Souhlas také nezavazuje právní nástupce toho, kdo jej udělil (dědice, kupujícího apod.). Pokud dojde v průběhu řízení k právnímu nástupnictví, je nutné od nového vlastníka pozemku či stavby získat nový souhlas." [4]
K postupu stavebního úřadu v případě odvolání souhlasu podle § 184a Stavebního zákona v průběhu řízení potom viz následující: "Souhlas podle § 184a stavebního zákona se dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona, pokud jej vlastník pozemku nebo stavby v průběhu řízení "odvolá", zanikne tak požadovaná náležitost žádosti a stavební úřad vyzve žadatele k jejímu doplnění a řízení přeruší, a nebude-li žádost doplněna, řízení zastaví. Obdobně se postupuje v odvolacím řízení, pokud je souhlas vlastníka pozemku nebo stavby "odvolán" po vydání povolovacího rozhodnutí, nelze je potvrdit a není-li tento souhlas k dispozici, musí být rozhodnutí zrušeno a věc vrácena k novému projednání." [5]
Jinými slovy, dojde-li v průběhu řízení k odvolání souhlasu podle § 184a Stavebního zákona, pozbývá příslušná žádost svou zákonnou náležitost (např. ve smyslu § 110 odst. 2 písm. a) Stavebního zákona); stavební úřad je v takovém případě povinen postupovat v souladu se zákonem, např. podle § 111 odst. 3 Stavebního zákona konkrétně tak, že vyzve k nápravě (takto nově vzniklé) vady žádosti, a pokud k jejímu odstranění nedojde, řízení o žádosti zastavit.
Souhlas podle § 184a Stavebního zákona v případě spoluvlastnictví
Dojde-li v průběhu řízení k odvolání souhlasu podle § 184a Stavebního zákona, pozbývá příslušná žádost svou zákonnou náležitost (např. ve smyslu § 110 odst. 2 písm. a) Stavebního zákona). Stavební úřad je v takovém případě povinen postupovat v souladu se zákonem, např. podle § 111 odst. 3 Stavebního zákona konkrétně tak, že vyzve k nápravě (takto nově vzniklé) vady žádosti, a pokud k jejímu odstranění nedojde, řízení o žádosti zastavit.
Povinnost předložit souhlas podle § 184a Stavebního zákona samozřejmě dopadá i na takové pozemky či stavby dotčené zamýšleným stavebním záměrem, které nejsou vlastněny jedinou osobou, ale které jsou ve spoluvlastnictví více osob (jedná se o tzv. společné věci).
Odborné zdroje v této souvislosti uvádějí: "Vlastnické právo může svědčit více osobám, například pokud je stavba ve spoluvlastnictví. V takovém případě je dokládán souhlas potřebné většiny spoluvlastníků. Co je potřebnou většinou upravuje občanský zákoník, který rozlišuje tři různé situace – běžnou správu společné věci, rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci a zatížení společné věci (popř. zrušení zatížení věci, nebo omezení práv spoluvlastníků). Velikost potřebné většiny se tak odvíjí od závažnosti zamýšlené změny." [6]
Jinými slovy, způsob, jakým se uděluje souhlas podle § 184a Stavebního zákona (resp. jak se rozhoduje o jeho udělení) ve vztahu k pozemkům či stavbám ve spoluvlastnictví (tj. ke společným věcem), vyplývá z úpravy spoluvlastnictví a správy společné věci obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ("Občanský zákoník"). Spoluvlastníci se tedy na udělení souhlasu podle § 184a Stavebního zákona dohodnou (a souhlas udělí) postupem podle Občanského zákoníku, který stanoví, jaká většina hlasů spoluvlastníků je k přijetí jakého rozhodnutí ohledně správy společné věci potřebná.
Povinnost předložit souhlas podle § 184a Stavebního zákona ve vztahu ke společné věci (tedy udělený postupem podle Občanského zákoníku) přitom z logiky věci dopadá jak na situace, kdy stavební záměr hodlá realizovat osoba odlišná od spoluvlastníků, tak i na situace, kdy tento stavební záměr hodlá realizovat přímo některý ze spoluvlastníků společné věci (či více z nich).
_____________________________________
[1] MACHAČKOVÁ, J. a kol. Stavební zákon. Komentář. 3. vydání. Praha C. H. Beck, 2018, s. 1142.
[2] VÁVROVÁ, E., DOLEŽALOVÁ, V., KNECHT, M., ZAHUMENSKÁ, V., KONEČNÁ, D., HUMLÍČKOVÁ, P., ČERNÍN, K., STRAKOŠ, J. Stavební zákon: Praktický komentář [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 7. 11. 2022]. Dostupné v Systému ASPI. Výklad k § 184a.
[3] Ministerstvo pro místní rozvoj. Souhlas vlastníka podle § 184a stavebního zákona [on-line]. Leden 2018 [cit. 7. 11. 2022]. Dostupné z: https://www.mmr.cz/getmedia/88976df2-4c32-4a29-8bb4-b368c1ffeb30/%C2%A7-184a-SZ- uprava-2018.pdf.aspx?ext=.pdf.
[4] VÁVROVÁ, E., DOLEŽALOVÁ, V., KNECHT, M., ZAHUMENSKÁ, V., KONEČNÁ, D., HUMLÍČKOVÁ, P., ČERNÍN, K., STRAKOŠ, J. Stavební zákon: Praktický komentář [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 7. 11. 2022]. Dostupné v Systému ASPI. Výklad k § 184a.
[5] Ministerstvo pro místní rozvoj. Souhlas vlastníka podle § 184a stavebního zákona [on-line]. Leden 2018 [cit. 7. 11. 2022]. Dostupné z: https://www.mmr.cz/getmedia/88976df2-4c32-4a29-8bb4-b368c1ffeb30/%C2%A7-184a-SZ- uprava-2018.pdf.aspx?ext=.pdf.
[6] Ministerstvo pro místní rozvoj. Souhlas vlastníka podle § 184a stavebního zákona [on-line]. Leden 2018 [cit. 7. 11. 2022]. Dostupné z: https://www.mmr.cz/getmedia/88976df2-4c32-4a29-8bb4-b368c1ffeb30/%C2%A7-184a-SZ- uprava-2018.pdf.aspx?ext=.pdf.