Stavební právo: Umisťování vzájemně si konkurujících stavebních záměrů na sousedních pozemcích
Pokud dva sousedé podají souběžně žádost o umístění vzájemně se vylučujících záměrů (s ohledem na nedodržení zákonného odstupu), měl by stavební úřad řízení o obou takových žádostech spojit. V rámci řízení by potom měl oba sousedy vést ke smírnému řešení a pokud neuspěje, odkázat je na řízení o udělení výjimky, která by realizaci obou vylučujících se záměrů umožnila.
Krajský soud v Brně ("Krajský soud") se ve svém rozhodnutí sp. zn. 30 A 1/2020-133 ze dne 31. 1. 2022 zabýval otázkou, jak by měly stavební úřady postupovat v situaci, kdy dva sousedé požádají ve stejné době o umístění staveb na svých pozemcích, přičemž však tyto stavby jsou mezi sebou vzájemně neslučitelné z důvodu nedodržení minimálního zákonného odstupu mezi nimi.
Obecné principy
Krajský soud nejprve připomněl, že mezi rodinnými domy musí být obecně zachován odstup minimálně 7 metrů (není-li naplněn zákonný předpoklad k tomu, aby byl vyžadován odstup ještě větší), s tím, že v určitých případech lze tento odstup zmenšit až na 4 metry. Pokud přitom v konkrétní situaci není tato zákonná úprava dostačující (podmínky pro zmenšení obecného odstupu až na 4 metry nejsou splněny, popř. je třeba odstup ještě menší), lze uvažovat o udělení výjimky podle § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území. Současně Krajský soud zdůraznil, že "je samozřejmé, že odstup musí dodržet stavebník rodinného domu, který přichází se svým záměrem do území, v němž už jiný rodinný dům fakticky (a legálně) stojí. Stejně tak se ale musí požadavky vyhlášky aplikovat i v situaci, kdy na sousedním pozemku sice ještě žádný rodinný dům nenachází, je zde však již umístěn právně – postačuje zcela, že na něj bylo vydáno pravomocné územní rozhodnutí nebo s ním počítá dostatečně podrobná územně plánovací dokumentace, tj. regulační plán (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 12. 2007, čj. 1 As 35/2007 - 57). V obou těchto případech platí jednoduché pravidlo "kdo dřív přijde, ten dřív mele". Pokud naopak stavebník přichází do "čistého" území, v němž se na sousedních pozemcích žádná stavba fakticky ani právně nenachází, pak není v umístění svého záměru nijak omezen. Neplatí pro něj nejen odstupy mezi stavbami (žádné tu nejsou), ale ani vzdálenost 2 m od hranice sousedního pozemku zakotvená taktéž v § 25 odst. 2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 7. 2009, čj. 1 As 38/2009 - 93). Může tak svou stavbu umístit i přímo na společné hranici se sousedem za předpokladu, že v příslušné stěně neplánuje mít žádné stavební otvory. Jedinou brzdou stavebníkova rozletu může být obyčejná lidská slušnost a ohleduplnost k sousedům, z pohledu právního pak zákaz znemožnit zástavbu sousedního pozemku".
Nový stavební záměr vedle existující zástavby
Jinými slovy, pokud stavebník hodlá realizovat svůj záměr v území, kde na sousedním pozemku již (legální) zástavba existuje, popř. je umístěna, je povinen tomu svůj záměr přizpůsobit (tj. i požadavku na zákonný odstup mezi stavbami). Pokud stavebník naopak hodlá svůj záměr realizovat v území, kde žádná sousední zástavba dosud neexistuje, není omezován žádnými zákonnými limity na odstup mezi stavbami, za předpokladu, že svým postupem budoucí zástavbu sousedního pozemku neznemožní. Zákaz znemožnění zástavby sousedního pozemku přitom Krajský soud popisuje tak, že tento "samozřejmě neznamená, že by měl vlastník každého nezastavěného pozemku zaručenou takovou míru ochrany, která mu umožní na svém pozemku v budoucnu umístit přesně takovou stavbu, jakou plánuje"; jinými slovy, takový vlastník nemůže požadovat, "aby na něj stavebník bral takové ohledy, že mu zachová možnost vybudovat stavbu podle jeho představ. […] Nemožnost zástavby se zkrátka neposuzuje ve vztahu ke konkrétnímu projektu či záměru, ale výhradně jen ve vztahu k možnosti umístit kdekoliv na sousedním nezastavěném pozemku stavbu určitého typu, pro který je územním plánem určen. Nadneseně řečeno, zákaz znemožnění zástavby zaručuje sousedovi možnost postavit na svém pozemku v budoucnu alespoň nějaký dům, nikoliv nutně dům jeho snů".
Pokud ani tento postup nebude úspěšný, měl by stavební úřad obě žádosti zamítnout; jen ve zcela výjimečných a přesvědčivě odůvodněných případech by mohl dát přednost jednomu záměru na úkor druhého.
Druhý soused (tj. ten, který dosud sousedil s nezastavěným pozemkem) je při realizaci svého záměru limitován pouze tím, že nesmí znemožnit budoucí zástavbu sousedního pozemku, a to obecně způsobem odpovídajícím územnímu plánu (nikoli tedy konkrétnímu projektu).
Vzájemné si konkurující stavební záměry
Výše uvedené však logicky neplatí v případě, kdy stavba dosud není umístěna na žádném ze sousedních pozemků, oba sousedé však o umístění (vzájemně si konkurujících) záměrů souběžně žádají. V takové situaci podle Krajského soudu "pokud se oba stavebníci předem nedohodnou a své projekty nepřizpůsobí tak, aby požadavky na vzájemný odstup staveb splňovaly, nezbývá stavebnímu úřadu než neslučitelnost jejich záměrů nějak vyřešit", s tím, že "nejvhodnějším procesním nástrojem by bylo spojit obě věci k projednání ve společném řízení podle § 140 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád" (avšak "i pokud tedy stavební úřad povede z procesního hlediska obě paralelní řízení odděleně, nicméně materiálně posoudí vzájemné vlivy obou záměrů a jejich přípustnost jako celku, naplní tím své povinnosti"). K samotnému řešení této situace potom Krajský soud uvedl, že "v první řadě by se stavební úřad měl pokusit v souladu s § 5 správního řádu o smírné řešení rozporů mezi oběma záměry, resp. stavebníky. Co ale dělat, pokud v této snaze neuspěje? Krajský soud je toho názoru, že v naprosté většině případů by měl stavební úřad odkázat oba stavebníky na řízení o výjimce z požadavků vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území. Jestliže výjimku nebude možné vydat, pak by měl obě žádosti shodně zamítnout, neboť s oběma záměry se pojí stejné právo na umístění do území a oba společně tam přitom umístit nelze. Zcela výjimečně však může stavební úřad dojít k závěru, že jednomu ze stavebníků svědčí "větší právo" na umístění záměru do území a může mu dát přednost, tedy jeho záměr do území umístí, zatímco druhý zamítne. Takový postup ovšem musí mimořádně přesvědčivě odůvodnit".
Samozřejmě, v případech, kdy takové žádosti sousedů nejsou podávány souběžně, ale jeden soused hodlá realizovat záměr v území, kde již byl záměr jeho souseda umístěn, potom je na tomto nově příchozím sousedovi, aby dodržel zákonné požadavky na odstup mezi stavbami, tj. svůj záměr tomu přizpůsobil.
Shrnutí
Lze tedy shrnout, že pokud dva sousedé podají souběžně žádost o umístění vzájemně se vylučujících záměrů (s ohledem na nedodržení zákonného odstupu), měl by stavební úřad řízení o obou takových žádostech spojit. V rámci řízení by potom měl oba sousedy vést ke smírnému řešení a pokud neuspěje, odkázat je na řízení o udělení výjimky, která by realizaci obou vylučujících se záměrů umožnila. Pokud ani tento postup nebude úspěšný, měl by stavební úřad obě žádosti zamítnout; jen ve zcela výjimečných a přesvědčivě odůvodněných případech by mohl dát přednost jednomu záměru na úkor druhého. Samozřejmě, v případech, kdy takové žádosti sousedů nejsou podávány souběžně, ale jeden soused hodlá realizovat záměr v území, kde již byl záměr jeho souseda umístěn, potom je na tomto nově příchozím sousedovi, aby dodržel zákonné požadavky na odstup mezi stavbami, tj. svůj záměr tomu přizpůsobil; druhý soused (tj. ten, který dosud sousedil s nezastavěným pozemkem) je při realizaci svého záměru limitován pouze tím, že nesmí znemožnit budoucí zástavbu sousedního pozemku, a to obecně způsobem odpovídajícím územnímu plánu (nikoli tedy konkrétnímu projektu).
_____________________________________