Transakční praxe: Postup při vydání souhlasu města se zcizením nebo zatížením nemovitých věcí v rámci zákazu zcizení a zákazu zatížení
K jedné nemovité věci může být zřízeno více věcněprávních i závazkových zákazů zcizení nebo zatížení rozdílných oprávněných ze zákazů. V případě zřízení více zákazů k jedné nemovité věci přitom nepůjde o koncepční kolizi jednotlivých zákazů, protože všechny zákazy budou vždy sledovat stejný účel, a to omezení zcizení nebo zatížení nemovité věci.
Zřízení zákazu zcizení a zatížení se stalo v některých případech již akceptovaným smluvním ujednáním mezi městy a investory, ať již v rámci podmínek smluv o spolupráci nebo v rámci budoucích smluv o prodeji a koupi nemovitých věcí. Zřizování zákazu zcizení a zatížení, jakkoli velmi účinně zabraňuje nepředvídatelnému jednání investorů, má často za následek téměř ochromení projektu, zvláště v případech, kdy investoři budou následně projekt (projektové pozemky) prodávat nebo pokud bude nezbytné zajistit projektové financování, kdy financující banky budou požadovat logicky zajištění pro sebe (nikoli pro město). Dále bude docházet k nezbytnosti zřizování zatížení ve prospěch subjektů technické infrastruktury.
Přestože jde často o velmi komplikované právní vztahy upravující (konkurující souběžné) zajištění ve prospěch různých subjektů, lze konstatovat, že v transakční praxi se již objevují snahy o řešení a standardizaci těchto problémových otázek.
Zákaz zcizení a zatížení obecně
Zákaz zcizení a zatížení nemovité věci představuje právní institut, který je možné s věcněprávními účinky sjednat od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění ("OZ"). Zákaz zcizení a zatížení je upraven v § 1761 OZ. Jedná se o dva samostatné právní instituty s rozdílnými účinky. Zákaz zcizení představuje omezení možnosti vlastníka nemovité věci převést vlastnické právo na základě právního jednání vlastníka (jako zcizitele), a to jak dvoustranného (např. uzavření smlouvy), tak jednostranného (např. opuštění věci). Zákaz zatížení představuje omezení možnosti vlastníka nemovité věci zatížit nemovitou věc právem třetí osoby, které by odpovídalo tzv. věcnému právu váznoucímu na věci.[1]
V souladu s § 1761 OZ lze zákaz zcizení nebo zatížení sjednat jako právo závazkové (obligační), které působí pouze mezi smluvními stranami (inter partes) nebo právo věcné, které působí i vůči třetím osobám (erga omnes). Ke vzniku věcněprávního zákazu zcizení nebo zatížení k nemovité věci je nutný jeho zápis do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad v souladu s § 11 odst. 1 písm. n) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v platném znění. Zákaz zcizení nebo zákaz zatížení mohou být sjednány oba zároveň nebo může být sjednán pouze jeden z nich podle vůle smluvních stran. Současně může být sjednán i jeden ze zákazů jako věcněprávní a druhý zákaz jako závazkový.
Věcněprávní zákaz zcizení nebo zatížení (zapisovaný do katastru nemovitostí) omezuje nejen vlastníka nemovité věci, ale i všechny další osoby. Pokud by se vlastník i přes věcněprávní zákaz rozhodl nemovitou věc zcizit nebo zatížit, katastrální úřad takovou změnu do katastru nemovitostí nezapíše a ke vzniku nového práva proto nedojde. K zápisu práva i přes existující zákaz zcizení nebo zatížení do katastru nemovitostí by mohlo dojít pouze na základě souhlasu osoby oprávněné ze zákazu (v tomto případě města). Vlastník nemovité věci (jako povinná osoba) nemůže věcněprávní zákaz zcizení nebo zatížení jednostranně zrušit a nechat ho vymazat z katastru nemovitostí. K jeho výmazu z katastru nemovitostí je opět potřeba souhlas oprávněné osoby ze zákazu, respektive dohoda obou stran. Oprávněný ze zákazu zcizení nebo zákazu zatížení se ale může zákazu jednostranně vzdát.
Závazkový zákaz zcizení nebo zatížení (nezapisovaný do katastru nemovitostí) omezuje pouze vlastníka nemovité věci. Pokud by se vlastník i přes závazkový zákaz rozhodl nemovitou věc zcizit nebo zatížit, katastrální úřad závazkový zákaz nebude zkoumat a nové právo (nového vlastníka nebo nové zatížení) do katastru nemovitostí zapíše. Oprávněný z původního zákazu zcizení nebo zatížení pak nemá vůči novému vlastníkovi (v případě zcizení) nebo novému oprávněnému (v případě zatížení) žádné nároky. Oprávněnému z původního závazkového zákazu zcizení nebo zatížení vzniknou nároky pouze vůči povinnému z těchto zákazů. Typicky se bude jednat o případnou náhradu škody způsobenou zcizením nebo zatížením a vznik nároku na zaplacení sjednané smluvní pokuty. Právě na smluvní pokuty musí být kladen důraz při sjednávání závazkového zákazu zcizení nebo zatížení, protože představuje významnou motivaci povinného zákazy dodržovat.
K jedné nemovité věci může být zřízeno více věcněprávních i závazkových zákazů zcizení nebo zatížení[2] rozdílných oprávněných ze zákazů. V případě zřízení více zákazů k jedné nemovité věci přitom nepůjde o koncepční kolizi jednotlivých zákazů, protože všechny zákazy budou vždy sledovat stejný účel, a to omezení zcizení nebo zatížení nemovité věci.
Zákaz zcizení nebo zatížení sám o sobě představuje zatížení nemovité věci (věcné právo váznoucí na nemovité věci). Pokud je k nemovité věci již zřízen existující zákaz zatížení, další zákaz zcizení nebo zatížení může být k této nemovité věci zřízen pouze se souhlasem oprávněného z již existujícího (prvního) zákazu zatížení.
V případě více zákazů omezujících zcizení nebo zatížení nemovité věci může být tato nemovitá věc zcizena nebo zatížena pouze při současném splnění podmínek ze všech zákazů (např. pokud jeden zákaz zcizení umožňuje zcizení bez souhlasu oprávněného předem určené třetí osobě a druhý zákaz zcela zakazuje zcizení nemovité věci, tato nemovitá věc by nemohla být zcizena vůbec). Pokud by všechny zákazy zcizení nebo zatížení umožňovaly nemovitou věc zcizit nebo zatížit na základě souhlasu oprávněného, bude ke zcizení nebo zatížení takové nemovité věci potřeba souhlas oprávněných z každého existujícího zákazu zcizení nebo zatížení.
V souladu s § 1761 OZ může být zákaz zcizení a zatížení zřízen pouze na určitou dobu a přiměřenou dobu (resp. na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví nebo zastoupení) a v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany. Zákaz zcizení a zatížení tedy nelze zřídit na dobu neurčitou. Obě podmínky (přiměřená a určitá doba a zájem hodný právní ochrany) musí být splněny kumulativně. Jedná se přitom o tzv. neurčité právní pojmy, které nelze obecně přesně definovat a jejich aplikace závisí na okolnostech jednotlivých případů. Hranicím jejich aplikace se zatím nevěnovala ani rozhodovací praxe soudů. Ve vztahu k zákazu zcizení a zatížení nemovitých věcí se za zájem hodný právní ochrany typicky považuje zájem věřitele, který poskytl finanční prostředky na koupi nemovité věci a zároveň svoji pohledávku zajistil zástavním právem k nemovité věci. Zákaz zcizení a zatížení nemovité věci v tomto případě chrání věřitelům zájem na uspokojení pohledávky. Přiměřenou dobou trvání zákazu zcizení a zatížení bude následně doba do okamžiku uspokojení věřitelovy pohledávky.
Postup města při vydání souhlasu se zcizením
Zákaz zcizení nebo zatížení sám o sobě představuje zatížení nemovité věci (věcné právo váznoucí na nemovité věci). Pokud je k nemovité věci již zřízen existující zákaz zatížení, další zákaz zcizení nebo zatížení může být k této nemovité věci zřízen pouze se souhlasem oprávněného z již existujícího (prvního) zákazu zatížení.
Smluvní vztah by měl ukládat povinnost investorovi v dostatečném časovém předstihu informovat město o úmyslu zcizit nemovité věci (nebo jakoukoli jejich část či součást) a o jakémkoli jednání s třetí osobou o potenciálním zcizení nemovitých věcí (nebo jakékoli jejich části či součásti).
Rovněž tak, by měl být investor povinen v dostatečném časovém předstihu doručit městu písemnou žádost o vydání předchozího písemného souhlasu města se zcizením jakékoli z nemovitých věcí (nebo jakékoli jejich části či součásti) ("Souhlas se zcizením" a taková žádost "Žádost o Souhlas se zcizením"), ve které budou zpravidla uvedeny zejména následující údaje: identifikace potenciálního nabyvatele nemovitých věcí, na kterého mají být nemovité věci převedeny (respektive jemuž mají být zcizeny); důvod požadovaného zcizení nemovitých věcí; výše a splatnost úplaty za požadované zcizení nemovitých věcí (pokud je požadované zcizení nemovitých věcí úplatné); a předpokládané dopady požadovaného zcizení nemovitých věcí na smluvní vztahy mezi městem a investorem (zejména z pohledu dopadů na budoucí výstavbu).
K Žádosti o Souhlas se zcizením by měly být připojeny smluvní podmínky požadovaného zcizení ve formě návrhu smlouvy o zcizení nemovitých věcí ("Podmínky zcizení"), včetně veškerých příloh, a další smlouvy a dokumenty, včetně případné smlouvy o úschově úplaty za zcizení. Investor poskytne městu veškeré další informace a veškeré další dokumenty vztahující se ke zcizení nemovitých věcí, které jsou nezbytné nebo jinak vhodné k posouzení Žádosti o Souhlas se zcizením či Podmínek zcizení, a to zpravidla nejpozději do 5 pracovních dnů od doručení výzvy města, aby tak investor učinil.
Město obecně není povinno Souhlas se zcizením vydat. Město je oprávněno podmínit vydání Souhlasu se zcizením (aniž by byl povinen Souhlas se zcizením vydat) splněním podmínek.
V rozumném uspořádání obchodních vztahů asi nelze očekávat od investorů přenechání udělení souhlasu výlučně na městu. Je vždy nezbytné ve smluvních dokumentech nalézt kompromisní řešení. Jednou z možností kompromisu je definování kvality osoby povoleného nabyvatele. Toto řešení na jednu stranu umožnuje původnímu investorovi převést vlastnické právo k nemovitým věcem (byť za omezených podmínek) na nového investora a na druhé straně dává městu jisté garance kvality osoby nahrazující původního investora v závazkovém vztahu (tedy osoby povoleného nabyvatele jako nového investora). Ve smluvních dokumentech je pak výslovně stanoveno, že město vysloví souhlas se zcizením vlastnického práva investora k nemovitým věcem na osobu (včetně účelové projektové obchodní společnosti), která splňuje veškeré podmínky uvedené ve smluvní dokumentaci. Jde tedy o zcizení na povoleného nabyvatele (zpravidla takto definovaného ve smluvní dokumentaci). Jako alternativu si lze představit, že v dané situaci (zcizení na povoleného nabyvatele) se nebude aplikovat zákaz zcizení. Taková situace je však u věcněprávního zákazu zcizení komplikovaná, zejména s ohledem na prokazování ve vztahu ke katastrálnímu úřadu.
Smluvního institutu povoleného nabyvatele lze využít jak v případě věcněprávního, tak obligačního zákazu zcizení a zatížení.
Rozsah podmínek, které musí osoba povoleného nabyvatele splňovat, je dán plně na úvaze smluvních stran. Přesto lze v rámci již realizovaných transakcí vymezit typické podmínky, které osoba povoleného nabyvatele musí zpravidla splňovat.
První (a zcela logickou) podmínkou je, že osoba nového investora (jako povolený nabyvatel) se zaváže ve vztahu k městu realizovat stavební záměr namísto původního investora za podmínek stanovených ve smlouvě, vydaných povoleních a platných právních předpisech a výslovně prohlásí ve vztahu k městu, že jsou jí známy veškeré dostupné technické, ekonomické, kvalitativní, urbanistické a právní podmínky a omezení realizace stavebního záměru.
Druhou logickou podmínkou je, že osoba nového investora (jako povolený nabyvatel) má potřebné odborné znalosti, know-how, zkušenosti, způsobilost, schopnosti, povolení, licence a personál k řádnému provedení stavebního záměru nebo způsobilost zajistit provedení stavebního záměru třetí osobou, která má potřebné znalosti, know-how, zkušenosti, způsobilost, schopnosti, povolení, licence a personál k řádnému provedení stavebního záměru.
Nepochybně bude vyžadováno, aby osoba nového investora (jako povolený nabyvatel) prokázala, že disponuje dostatečnými finančními prostředky pro realizaci stavebního záměru a pro úhradu plnění (např. stanovených jako příspěvek investora do území) včetně prokázání vlastních zdrojů financování, úvěrového rámce či závazného příslibu financování ze strany financujících bank.
V některých transakcích města vyžadují jako podmínku udělení souhlasu se zcizením, že osoba nového investora (jako povoleného nabyvatele) není účastníkem řízení (soudního či rozhodčího), jehož účastníkem by bylo město či jím ovládané právnické osoby, bez ohledu na to, zda v postavení žalobce nebo v postavení žalovaného (nebo v postavení navrhovatele či odpůrce), pokud hodnota sporu, sporného práva či porušení, která je předmětem daného řízení, převyšuje určitou částku.
Definování kvality osoby povoleného nabyvatele je řešením, které na jednu stranu umožnuje původnímu investorovi převést vlastnické právo k nemovitým věcem (byť za omezených podmínek) na nového investora a na druhé straně dává městu jisté garance kvality osoby nahrazující původního investora v závazkovém vztahu (tedy osoby povoleného nabyvatele jako nového investora).
Města rovněž požadují, aby osoba nového investora (osoba povoleného nabyvatele) nebyla v zemi svého sídla v posledních pěti letech pravomocně odsouzena pro trestný čin uvedený v Příloze č. 3 zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, v platném znění, přičemž k zahlazeným odsouzením se nepřihlíží.
Je zcela logické ze strany města požadovat prokázání, že osoba nového investora (osoba povoleného nabyvatele) má transparentní vlastnickou strukturu, přičemž je znám její skutečný majitel (skuteční majitelé) ve smyslu zákona č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů, v platném znění ("Zákon o evidenci skutečných majitelů") a tento skutečný majitel (skuteční majitelé) je zapsán do příslušné evidence skutečných majitelů vedené podle Zákona o evidenci skutečných majitelů, pokud zde současně není objektivní důvod pochybovat o pravdivosti osoby tohoto skutečného majitele či osob skutečných majitelů (např. poznámka nesrovnalosti apod.).
V recentních transakcích se lze setkat i s požadavkem, že osoba nového investora (osoba povoleného nabyvatele) nemá sídlo nebo centrální správu podle Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2015/848 ze dne 20. května 2015 o insolvenčním řízení mimo členské státy Evropské unie, respektive členské státy Evropského hospodářského prostoru.
Za standardní požadavky lze považovat, že osoba nového investora (osoba povoleného nabyvatele) není v úpadku či hrozícím úpadku, není proti ní zahájeno insolvenční řízení (v postavení dlužníka) či exekuční řízení (v postavení povinného), nebo jakékoli jiné vykonávací řízení, nebylo vyhlášeno moratorium ani vůči ní nebyla nařízena nucená správa; nevstoupila do likvidace ani neučinila žádné kroky či jednání za účelem zahájení své likvidace; nemá jakékoli splatné dluhy na daních, poplatcích, clech, pojistném, příspěvku na státní politiku zaměstnanosti nebo jiných povinných platbách (včetně jejich příslušenství, penále apod.).
V souvislosti zejména s růstem významu mezinárodních sankcí je již standardně požadováno, aby osoba nového investora (osoba povoleného nabyvatele) nebyla uvedena na seznamu osob, vůči nimž byly nařízeny jakékoli sankce realizované Českou republikou, zejména ve smyslu zákona č. 1/2023 Sb., o omezujících opatřeních proti některým závažným jednáním uplatňovaných v mezinárodních vztazích (sankční zákon), v platném znění, nebo jakékoli mezinárodní sankce uznávané Českou republikou, zejména takové, které se za mezinárodní sankce považují podle zákona č. 69/2006 Sb., o provádění mezinárodních sankcí, v platném znění, bez ohledu na to, na základě jakého rozhodnutí, právního předpisu, opatření, postoje nebo akce byly tyto mezinárodní sankce přijaty.
Z logiky věci je rovněž požadováno, aby ovládající osoba (ovládající osoby) ve vztahu k osobě nového investora (osobě povoleného nabyvatele) ve smyslu § 74 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), v platném znění, její skutečný majitel (skuteční majitelé) ve smyslu Zákona o evidenci skutečných majitelů a člen (členové) statutárního orgánu (či osoby v obdobném postavení) byli osobami, které splňují podmínky uvedené výše.
Ve smluvních dokumentech je pak výslovně stanoveno, že město vysloví souhlas se zcizením vlastnického práva investora k nemovitým věcem na osobu (včetně účelové projektové obchodní společnosti), která splňuje veškeré podmínky uvedené ve smluvní dokumentaci. Jde tedy o zcizení na povoleného nabyvatele (zpravidla takto definovaného ve smluvní dokumentaci).
Postup města v případě zatížení nemovitých věcí
Obecně město není povinno na základě Žádosti o Souhlas se zatížením Souhlas se zatížením vydat, ledaže jde např. o Souhlas se zatížením pro financující banku nebo pro subjekty technické infrastruktury za podmínek stanovených ve smlouvě.
Investor by měl být povinen v dostatečném časovém předstihu informovat město o úmyslu či potenciální nezbytnosti zatížení nemovitých věcí (nebo jakékoli jejich části či součásti) a o jakémkoli jednání s třetí osobou, zejména financující bankou nebo subjekty technické infrastruktury o potenciálním zatížení nemovitých věcí (nebo jakékoli jejich části či součásti).
Investor by měl být povinen v dostatečném časovém předstihu doručit městu písemnou žádost o vydání předchozího písemného souhlasu města se zatížením jakékoli z nemovitých věcí (nebo jakékoli jejich části či součásti) ("Souhlas se zatížením" a taková žádost "Žádost o Souhlas se zatížením"), ve které budou uvedeny zejména následující údaje: identifikace osoby, v jejíž prospěch mají být nemovité věci zatíženy; důvod zřízení požadovaného zatížení nemovitých věcí; doba trvání a podmínky ukončení požadovaného zatížení nemovitých věcí; výše a splatnost úplaty za zřízení požadovaného zatížení nemovitých věcí (pokud je požadované zatížení nemovitých věcí úplatné); vymezení obsahu a rozsahu, popřípadě i míry, požadovaného zatížení nemovitých věcí; podmínky realizace požadovaného zatížení (zejména v případech, kdy má požadované zatížení nemovitých věcí sloužit k zajištění zajištěných dluhů financující banky), včetně podmínek přímého prodeje předmětu požadovaného zatížení jako předmětu zajištění (zejména nemovitých věcí) a podmínek prodejního procesu; předpokládané dopady požadovaného zatížení nemovitých věcí na zřízení, vznik a trvání práv, zejména služebností ve prospěch města; předpokládané dopady požadovaného zatížení nemovitých věcí na projekt, a předpokládané dopady požadovaného zatížení nemovitých věcí na jejich tržní hodnotu a technický stav.
Je vhodné, aby k Žádosti o Souhlas se zatížením byly připojeny smluvní podmínky požadovaného zatížení ve formě návrhu smlouvy o zřízení požadovaného zatížení nemovitých věcí ("Podmínky zatížení"), včetně veškerých příloh, a další smlouvy a dokumenty, včetně případných všeobecných obchodních podmínek financování nebo zajištění financující banky nebo všeobecných obchodních podmínek subjektů technické infrastruktury. Investor by měl být povinen poskytnout městu veškeré další informace a veškeré další dokumenty vztahující se k požadovanému zatížení nemovitých věcí, které jsou nezbytné nebo jinak vhodné k posouzení Žádosti o Souhlas se zatížením či Podmínek zatížení.
Město přezkoumá navrhované Podmínky zatížení a zpravidla nejpozději do 60 dnů ode dne doručení řádné Žádosti o Souhlas se zatížením (včetně Podmínek zatížení) zašle investorovi písemné odmítnutí Souhlasu se zatížením nebo schválení Žádosti o Souhlas se zatížením a Podmínek zatížení nebo další doplňující dotazy k Žádosti o Souhlas se zatížením nebo k Podmínkám zatížení nebo připomínky a vyjádření k Podmínkám zatížení. Investor je zpravidla povinen (i) vynaložit veškeré úsilí, které po něm lze spravedlivě požadovat, aby byly připomínky města k Podmínkám zatížení (zejména připomínky ke znění Podmínek zatížení) zapracovány do Podmínek zatížení, a (ii) doručit takto upravené Podmínky zatížení městu k dalšímu přezkoumání nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy byly investorovi doručeny upravené Podmínky zatížení s připomínkami a vyjádřeními města.
Pokud se město nevyjádří k Žádosti o Souhlas se zatížením nebo k Podmínkám zatížení ve výše uvedené době, zašle investor po marném uplynutí této doby městu výzvu, ve které město požádá o vyjádření k Žádosti o Souhlas se zatížením a k Podmínkám zatížení v dodatečné době, která musí činit alespoň 15 dnů od doručení takovéto výzvy investora k vyjádření města; pokud se město k Žádosti o Souhlas se zatížením nebo k Podmínkám zatížení nevyjádří ani v dodatečné době takto stanovené ve výzvě investora k vyjádření a současně investor v příslušné výzvě k vyjádření výslovně upozorní město na následky nevyjádření se, potom marným uplynutím dodatečné doby stanovené ve výzvě investora k vyjádření právo města vyjádřit se k Žádosti o Souhlas se zatížením nebo k Podmínkám zatížení zanikne, a k jakýmkoli pozdním vyjádřením města k Žádosti o Souhlas se zatížením nebo k Podmínkám zatížení se již nepřihlíží a investor je oprávněn jednat jako kdyby byl vydán Souhlas se zatížením podle Žádosti o Souhlas se zatížením nebo podle Podmínek zatížení.
V případě, že třetí osoba (zejména subjekt technické infrastruktury) odmítne přijmout připomínky města k Podmínkám zatížení, je investor povinen zajistit jednání mezi takovou třetí osobou, investorem a městem za účelem vyjasnění připomínek města k Podmínkám zatížení a jejich zapracování do Podmínek zatížení.
Postup přezkoumání navrhovaných Podmínek zatížení se zpravidla nepoužije v případě, že je investorem požadováno zatížení nemovitých věcí ve prospěch financující banky k zajištění zajištěných dluhů podle finančních dokumentů a navrhované podmínky zatížení odpovídají schváleným podmínkám finančních dokumentů.
Obecně město není povinno na základě Žádosti o Souhlas se zatížením Souhlas se zatížením vydat, ledaže jde např. o Souhlas se zatížením pro financující banku nebo pro subjekty technické infrastruktury za podmínek stanovených ve smlouvě. V případě, že dojde k vydání Souhlasu se zatížením, není investor bez předchozího písemného souhlasu města oprávněn Podmínky zatížení (na jejichž základě byl Souhlas se zatížením udělen) po udělení Souhlasu se zatížením jakýmkoli podstatným způsobem měnit či jejich změnu iniciovat nebo připustit. Investor je povinen vždy bez zbytečného odkladu město o jakékoli (existující či potenciální) změně či potřebě změny Podmínek zatížení informovat.
Povinnost města vydat souhlas se zatížením pro financující banku
Město by mělo být povinno na základě Žádosti o Souhlas se zatížením vydat souhlas se zatížením v případě, že je investorem požadováno zatížení nemovitých věcí ve prospěch financující banky k zajištění zajištěných dluhů podle finančních dokumentů a navrhované Podmínky zatížení odpovídají schváleným podmínkám finančních dokumentů.
Povinnost města vydat souhlas se zatížením pro subjekty technické infrastruktury
Město je dále povinno na základě Žádosti o Souhlas se zatížením vydat Souhlas se zatížením v rozsahu zřízení nezbytných služebností ve prospěch subjektů technické infrastruktury, a to pouze pokud (i) toto požadované zatížení nemovitých věcí je nezbytným předpokladem či podmínkou pro zajištění obvyklé stavební a technické realizace stavebního záměru nebo jeho provozování; a zároveň (ii) Podmínky zatížení jsou obvyklé v běžném obchodním styku.
Změna právní povahy zákazu zcizení a zatížení
V případě, že dojde k vydání Souhlasu se zatížením, není investor bez předchozího písemného souhlasu města oprávněn Podmínky zatížení (na jejichž základě byl Souhlas se zatížením udělen) po udělení Souhlasu se zatížením jakýmkoli podstatným způsobem měnit či jejich změnu iniciovat nebo připustit. Investor je povinen vždy bez zbytečného odkladu město o jakékoli (existující či potenciální) změně či potřebě změny Podmínek zatížení informovat.
Pokud bude financující banka za účelem zajištění zajištěných dluhů v rámci Podmínek zatížení, zejména finančních dokumentů, požadovat zřízení (pro sebe) samostatného zákazu zcizení a zákazu zatížení (nebo kteréhokoli z těchto zákazů samostatně) jako práva věcného; a na zrušení věcněprávní povahy zákazu zcizení a zatížení (nebo zákazu zcizení nebo zákazu zatížení samostatně) zřízeného ve prospěch města, lze stanovit povinnost města uzavřít s investorem dodatek ke smlouvě o zřízení zákazu zcizení a zatížení, na základě kterého dojde ke změně právní povahy zákazu zcizení a zatížení (nebo zákazu zcizení a zákazu zatížení nebo kteréhokoli z těchto zákazů samostatně) z věcněprávní povahy na obligační povahu, a to výlučně za účelem zřízení zákazu zcizení a zákazu zatížení (nebo kteréhokoli z těchto zákazů samostatně) nemovitých věcí (věcněprávní povahy) ve prospěch financující banky k zajištění zajištěných dluhů.
S ohledem na právní jistotu lze doporučit aby dodatek o změně právní povahy zákazu zcizení a zatížení ve všech podstatných ohledech odpovídal vzorovému znění uvedenému v příloze smlouvy.
Pokud se financující banka vzdá zákazu zcizení a zatížení (respektive zákazu zcizení a zákazu zatížení nebo kteréhokoli z těchto zákazů samostatně) věcněprávní povahy zřízeného (zřízených) ve svůj prospěch nebo dojde z jiného důvodu k jeho (jejich) zániku, je investor povinen bezodkladně informovat město o této skutečnosti a na výzvu města zřídit opětovně zákaz zcizení a zatížení (respektive zákaz zcizení a zákaz zatížení) věcněprávní povahy ve prospěch města jako osoby oprávněné podle původních podmínek smlouvy (zejména smlouvy o spolupráci) stanovených ke dni její účinnosti s tím, že při opětovném zřízení zákazu zcizení a zatížení (respektive zákazu zcizení a zákazu zatížení) věcněprávní povahy nebude město hradit investorovi opětovně jakoukoli úplatu či jiné plnění.
_____________________________________
[1] Rozsah věcných práv je taxativně omezen a musí být stanoveny zákonem např. zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena atp.
[2] TÉGL, Petr. O kolizi limitovaných věcných práv a způsobech jejího řešení (pokus o uvedení do problematiky). Právní rozhledy. 2016, č. 20, s. 687-697.