Transakční praxe: Právo stavby z pohledu vlastníka pozemků
Vždy bude namístě žádat, aby uchazeč sdělil konkrétní členy svého projektového týmu. Zároveň bude nezbytné stanovit, v jakém rozsahu budou do procesu připuštěni poddodavatelé (tj. v jakém rozsahu se, kromě prokázání splnění kvalifikačních předpokladů, budou moct případně účastnit samotného projektu).
Právo stavby je v praxi užívaný právní nástroj, který opravňuje stavebníka k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu. Stavba, kterou stavebník postaví na cizím pozemku na základě práva stavby, se však nestane součástí pozemku, ale nestává se ani samostatnou věcí. Právo stavby je věcné právo s povahou nemovité věci a stává se samostatným právním titulem pro právo zřídit stavbu na cizím pozemku. Právo stavby je prolomením zásady superficies solo cedit (stavba je součástí pozemku). Jde však svojí povahou o prolomení časově omezené. U práva stavby se jedná o právní vztah mezi stavebníkem (jako oprávněným z práva stavby) a vlastníkem pozemku. Právo stavby je upraveno v § 1240 a násl. zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.
Někteří vlastníci pozemků začali využívat právo stavby z důvodů, že si chtějí ponechat pozemky jako dlouhodobé aktivum. Jde o vlastníky, kteří na vlastnické právo k pozemkům nahlížejí dlouhodobou perspektivou. Téma je aktuální i pro města a obce.
V tomto příspěvku v rámci sekce FOCUS se věnujeme základním otázkám výběru smluvního partnera (stavebníka) a smluvní dokumentace z pohledu vlastníka. Pohled vlastníka bude vždy odlišný od pohledu stavebníka.
Výběr smluvního partnera
Podmínky výběrového řízení
Vlastník by měl zvážit, do jaké míry mají být podmínky výběrového řízení striktní. Příliš striktní podmínky (zcela formalizovaný proces) totiž umožňují různé obstrukce ze strany třetích osob (např. neúspěšných uchazečů apod.). Podmínky výběrového řízení by měly zamezit vstupu spekulativních zájemců, kteří by projekt pouze přeprodali jiné osobě. Vlastník by měl zvážit, zda by uchazeči neměli uhradit alespoň nějaký poplatek (jistotu) za účast ve výběrovém řízení, což by mohlo eliminovat některé osoby a výběr by byl zaměřen na vážnější zájemce. Zároveň by takový poplatek mohl sanovat částečně či plně náklady na výběrové řízení.
Někdy může být vhodné i v rámci výběrových řízení mimo rámec zadávání veřejných zakázek učinit obdobu tzv. předběžných tržních konzultací a oslovit vybrané potenciální partnery s konkrétními dotazy. Tento postup umožňuje předem eliminovat určité úvahy, které by se případně míjely s představami potenciálních partnerů.
Vyloučení předsmluvní odpovědnosti
Při procesu výběru partnera musí být ošetřeno vyloučení předsmluvní odpovědnosti vlastníka, tak, aby nebyl vlastník sankcionován, pokud se rozhodne (po jednání s uchazeči) od svého záměru uzavřít smlouvu o zřízení práva stavby ustoupit. Toto musí být stanoveno již na počátku, např. v prvotní fázi komunikace s potenciálními uchazeči, v podmínkách výběrového řízení apod.
Požadavky na uchazeče
Rovněž bude nezbytné zodpovědět otázku, zda a v jakém rozsahu má uchazeč předem prokázat zdroje financování budoucího projektu. Stejně tak bude třeba zvážit, v jakém rozsahu bude po uchazečích vyžadováno pojištění, zajištění apod. (některé varianty mohou být velmi nákladné a a priori tak vyloučit některé uchazeče).
Za zcela zásadní je třeba považovat, jaká kvalifikační kritéria budou po uchazečích vyžadována. V daném případě totiž nebude příliš subjektů, které by měly praktickou zkušenost s právem stavby, natož pak v širším rozsahu. Zároveň bude nezbytné stanovit omezující kvalifikační podmínky, např. prokázání zkušeností z projektové přípravy, developmentu, provozování obdobných staveb, popř. výši obratu. Cílem je vyselektovat dostatečně zkušené osoby, které budou (po technické, ale i např. finanční stránce) schopny plnit své povinnosti. Bude nezbytné zvážit, zda a v jakém rozsahu může uchazeč k prokázání splnění kvalifikačních podmínek využít třetí osoby (poddodavatele).
Vždy bude namístě žádat, aby uchazeč sdělil konkrétní členy svého projektového týmu. Zároveň bude nezbytné stanovit, v jakém rozsahu budou do procesu připuštěni poddodavatelé (tj. v jakém rozsahu se, kromě prokázání splnění kvalifikačních předpokladů, budou moct případně účastnit samotného projektu).
Rovněž bude nezbytné zodpovědět otázku, zda a v jakém rozsahu má uchazeč předem prokázat zdroje financování budoucího projektu. Stejně tak bude třeba zvážit, v jakém rozsahu bude po uchazečích vyžadováno pojištění, zajištění apod. (některé varianty mohou být velmi nákladné a a priori tak vyloučit některé uchazeče).
Musí být stanoveno hodnocení kritérií nabídek; může se jednat o prostou ekonomickou výhodnost (náklady), ale také např. o rychlost výstavby, zkušenosti členů projektového týmu, architektonickou hodnotu, budoucí využitelnost pro samotného vlastníka, dopady na životní prostředí apod.
Za důležité považujeme, aby došlo k uzavírání dohod o důvěrnosti informaci, neboť uchazeči budou mít k dispozici velmi důvěrné informace, které by mohly být zneužitelné. Taková dohoda by měla zakotvit povinnost mlčenlivosti po stanovenou dobu a pod stanovenou sankcí (smluvní pokutou).
Požadavky na projekt
Musí být stanoveno hodnocení kritérií nabídek; může se jednat o prostou ekonomickou výhodnost (náklady), ale také např. o rychlost výstavby, zkušenosti členů projektového týmu, architektonickou hodnotu, budoucí využitelnost pro samotného vlastníka, dopady na životní prostředí apod.
V rámci podmínek výběrového řízení bude nezbytné zodpovědět otázku, zda bude budoucí stavebně technické využití pozemku (bytové domy, rodinné domy, administrativní objekty, obchodní objekty) ponecháno na rozhodnutí uchazečů, nebo zda takové využití bude již předem vymezeno a požadováno ze strany vlastníka.
Nad rámec stavebně technického využití pozemků bude nezbytné stanovit tzv. povolený účel užívání a vyloučit některé činnosti (např. herny, kasina, provozování nočních klubů apod.) z provozování v rámci staveb a pozemků.
Smluvní dokumentace
Povaha smluvní dokumentace
Jako zcela zásadní vnímáme otázku, zda dojde k uzavření smlouvy o zřízení práva stavby již na počátku, nebo až později, a v mezidobí bude uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o zřízení práva stavby. Obě varianty mají své výhody i nevýhody. Je logické, že pokud bude stavebník teprve získávat veřejnoprávní povolení, bude celý projekt odvislý od okolností, o kterých není jasné, zda a kdy nastanou, tj. zřízení práva stavby bude dávat logiku až po naplnění těchto předpokladů.
V případě, že by došlo k uzavření přímé smlouvy o zřízení práva stavby ještě před splněním předpokladů pro budoucí realizaci projektu, a tyto předpoklady by následně nebyly naplněny v konkrétně stanovené době (nedošlo by k vydání územního rozhodnutí, stavebního povolení, resp. společného povolení), a zároveň by došlo k předčasnému ukončení smlouvy o zřízení práva stavby, hrozilo by riziko sporu v souvislosti s výmazem práva stavby z katastru nemovitostí.
Pokud by mělo v rámci projektu dojít ke změně územního plánu, považovali bychom přímou smlouvu o zřízení práva stavby za vyloženě riskantní.
Úplata za zřízení práva stavby
Jako zcela zásadní vnímáme otázku, zda dojde k uzavření smlouvy o zřízení práva stavby již na počátku, nebo až později, a v mezidobí bude uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o zřízení práva stavby. Obě varianty mají své výhody i nevýhody.
Bude nezbytné vymezit výši úplaty za zřízení práva stavby a její splatnost, a to buď jako jednorázové plnění, nebo jako tzv. stavební plat (průběžné platby). Rovněž tak bude nezbytné upřesnit indexaci výše plateb, např. o míru inflace apod. Je nezbytné zohlednit i případné budoucí přijetí Eura jako zákonného platidla. S ohledem na předpoklad dlouhodobého vztahu je nezbytné uvažovat i o obdobě tzv. rent review, tedy určitého mechanismu přepočtu výše úplaty za zřízení práva stavby s ohledem na celkovou úroveň plateb (zvýšení nad rámec inflace) v rámci regionu.
Pozemky pro právo stavby
Za důležité považujeme stanovit, zda bude právem stavby dotčen celý pozemek, nebo pouze jeho vymezená část. Pokud bude dotčena vymezená část, pak její přesná identifikace bude záležet na mnoha budoucích faktorech, a proto by se jevilo jako vhodnější budoucí zřízení práva stavby (tj. s využitím budoucí smlouvy). Bude nutné rovněž zvážit, zda právo stavby bude zřízeno i na jiné pozemky (jiné než pozemky, na kterých bude umístěna stavba), které slouží k lepšímu obhospodařování pozemků, na nichž bude umístěna stavba.
Prohlášení a záruky
Doporučujeme stanovit základní prohlášení a záruky stavebníka přímo do textu smlouvy o zřízení práva stavby. Rovněž by mělo dojít ke stanovení následků nepravdivých prohlášení a záruk.
Doba trvání práva stavby
Je logické, že pokud bude stavebník teprve získávat veřejnoprávní povolení, bude celý projekt odvislý od okolností, o kterých není jasné, zda a kdy nastanou, tj. zřízení práva stavby bude dávat logiku až po naplnění těchto předpokladů.
Stanovení doby trvání práva stavby má důsledky na výši úplaty za zřízení práva stavby a na rozsah povinností stavebníka k údržbě. Z logiky věci ovlivňuje doba trvání práva stavby i otázku ekonomické návratnosti investice partnera do projektu. Čím delší doba trvání, tím více povinností je nezbytné stanovit. Samozřejmě je třeba vnímat, že maximální přípustná doba trvání práva stavby je dána již ze zákona.
Vedle doby trvání práva stavby bude dle zvoleného typu smlouvy třeba nastavit i dobu trvání této smlouvy (zejména u budoucí smlouvy bude třeba stanovit, do kdy lze vyzvat k uzavření vlastní smlouvy o zřízení práva stavby apod.).
Ukončení smlouvy, zánik práva stavby či stavby
Nutno zvážit, zda v důsledku ukončení práva stavby má dojít k zániku nájemních a pachtovních vztahů, které k právu stavby založil stavebník; ze zákona nájemní a pachtovní smlouvy nezanikají. Tato otázka by tedy musela být upravena v nájemních a pachtovních smlouvách uzavíraných stavebníkem, a muselo by být upraveno právo vlastníka schvalovat předem obsah nájemních a pachtovních vztahů apod. Nutno rovněž stanovit, co se stane v případě zániku (destrukce) stavby, zda má stavebník povinnost nově vystavět stavbu podle původní dokumentace či nikoli. Důležité je nastavit situace, kdy může dojít k předčasnému ukončení smluv a k předčasnému zrušení práva stavby (tyto okolnosti je nutné synchronizovat). Rovněž bude třeba nastavit, jaká práva a povinnosti by měla přetrvat i v případě předčasného ukončení (tj. zda má ještě určitou dobu přetrvat zajištění či pojištění, jak bude nastavena součinnost při nedobrovolném ukončení práva stavby apod.). Vlastník by si měl určit, zda stavby, které budou součástí práva stavby, bude chtít po ukončení doby trvání práva stavby nabýt do svého vlastnictví (tj. bude chtít, aby se tyto stavby staly součástí jeho pozemku), či nikoli. Tato otázka je zcela zásadní pro celý právní vztah. Pokud by vlastník uvažoval o budoucím nabytí (resp. o tom, že se tyto stavby stanou součástí pozemku), pak nepochybně bude muset stanovit přísnější povinnosti stavebníka k údržbě apod. Zároveň bude muset nastavit více práv pro sebe tak, aby některá nápravná opatření mohl učinit za stavebníka. Zároveň lze uvažovat o variantě práva vlastníka rozhodnout se, zda bude, či nebude chtít nabýt do svého vlastnictví stavby, tj. o určité opci (s rozhodnutím až v budoucnu).
S otázkou nabytí staveb do vlastnictví při ukončení souvisí otázka stanovení výše náhrady. Doporučujeme tuto otázku ve smluvní dokumentaci velmi pečlivě upravit. Je několik možných variant řešení. Pokud by mělo dojít na základě smlouvy v určitý moment k odstranění staveb, bude třeba nastavit, kdo zajistí demoliční povolení a kdo ponese související náklady; zvláště v případě předčasného ukončení (zrušení) práva stavby proti vůli stavebníka nemusí být stavebník ochoten tyto své povinnosti plnit.
Výmaz práva stavby z katastru nemovitostí
Tuto otázku bude nutno upravit pro různé případy (tj. nejen ukončení práva stavby uplynutím času, ale také jeho předčasným zrušením). Je třeba jasně nastavit, kdy právo stavby zaniká a vlastník smí jeho výmaz žádat.
Další otázky transakce
Nutno zvážit, zda v důsledku ukončení práva stavby má dojít k zániku nájemních a pachtovních vztahů, které k právu stavby založil stavebník; ze zákona nájemní a pachtovní smlouvy nezanikají. Tato otázka by tedy musela být upravena v nájemních a pachtovních smlouvách uzavíraných stavebníkem, a muselo by být upraveno právo vlastníka schvalovat předem obsah nájemních a pachtovních vztahů apod.
Osoba partnera
Vlastník si musí stanovit, zda je pro něj důležitá osoba konkrétního partnera, včetně jeho společníků a akcionářů, či nikoli. Jinými slovy, zda individuální know-how, zkušenosti, osoby a znalosti konkrétních osob jsou pro něj zásadní hodnotou. Pokud by osoba partnera byla pro vlastníka zásadní hodnotou, měl by vlastník stanovit omezení pro případné změny akcionářské (společnické) struktury partnera. Rovněž by měl vlastník stanovit určité podmínky, které musí splňovat případný právní nástupce v rámci právního vztahu založeného smlouvou o zřízení práva stavby, a to pro případ např. převodu práva stavby (tj. aby právo stavby případně mohlo být převedeno jen osobě, kterou bude vlastník vnímat jako důvěryhodného nového partnera apod.).
Zajištění
Považujeme za nezbytné, aby si vlastník sám upřesnil představu o budoucím zajištění transakce, zejména budoucích úhrad plateb úplaty za zřízení práva stavby, smluvních pokut, náhrady škody, bezdůvodného obohacení apod. Z logiky věci bude stanovena smluvní pokuta pro různé okolnosti. Ta však sama o sobě nepředstavuje zajištění, ale utvrzení (pokud partnerovi dojde financování, nebude schopen plnit ani své finanční povinnosti, ani smluvní pokuty, které je utvrdí). Lze uvažovat např. o bankovní záruce (samozřejmě se jedná o nákladnější variantu) nebo o zřízení zástavního práva k jiným aktivům partnera (pozemkům aj.) apod. Otázkou je, zda nad rámec výše uvedeného použít např. i ručení akcionářů (společníků) partnera, a tím pádem i sjednání tzv. patronátní smlouvy.
Financování
Za zcela zásadní považujeme otázku financování, zejména ve vztahu k prověření ochoty financujících bank financovat projekt na bázi práva stavby (jelikož se jedná v právním řádu o nový institut od roku 2014, jsou zkušenosti třetích stran v tomto směru dosud relativně nízké). Pokud by banky požadovaly zřízení zástavního práva k celému pozemku (tedy nejen k právu stavby), pak by byla samozřejmě celá transakce svým obsahem riziková; zástavou by totiž byl pozemek vlastníka (tj. vlastnictví vlastníka by záviselo na jednání partnera, zda se nedostane do defaultu s plněním svých povinností). Rovněž tak by bylo vhodné zvážit uzavření smlouvy s financující bankou o určitých omezeních banky v případě, že by banka realizovala prodej práva stavby (realizace zástavy), včetně např. přednostní nabídky vlastníkovi (např. před realizací prodeje ve veřejné dražbě nebo v rámci přímého prodeje).
Pojištění
Zcela zásadní otázkou je pojištění staveb. Doporučujeme přísné povinnosti s ohledem na tržní standard. Stejně tak je třeba zvážit rovněž pojištění již v době výstavby (pojištění rozestavěné stavby, pojištění újmy způsobené případně třetím osobám apod.).
Zcizení a zatížení práva stavby
S ohledem na předpoklad dlouhodobého vztahu je nezbytné uvažovat i o obdobě tzv. rent review, tedy určitého mechanismu přepočtu výše úplaty za zřízení práva stavby s ohledem na celkovou úroveň plateb (zvýšení nad rámec inflace) v rámci regionu.
Považujeme za důležité, aby byl stavebník omezen v právu zcizit a zatížit právo stavby. Existuje několik institutů, jak tohoto dosáhnout. Na druhou stranu je nutné vždy zvažovat např. nutnost financování stavebníka ze strany bank, tedy potřeby určitého zatížení práva stavby (tj. pokud bude využito bankovní financování, je třeba počítat s tím, že totéž si bude chtít ošetřit financující banka; může tak nastat rozpor mezi zájmy vlastníka a banky).
Předkupní právo stavebníka a vlastníka
U předkupního práva je nezbytné rozhodnout, zda se ponechá zákonná obecná úprava, nebo zda se předkupní právo upraví v detailu již ve smlouvě o zřízení práva stavby. Výhodou detailní úpravy ve smlouvě o zřízení práva stavby je, že odpadají budoucí spory, a vyšší přehlednost. Jde zejména o otázku výše kupní ceny, jejíž výše (resp. mechanismus jejího stanovení) může být ve smlouvě upravena odlišně od zákona.
Inženýrské sítě a další infrastruktura
Smluvní vztah by měl zohlednit, že součástí práva stavby nejsou zpravidla inženýrské sítě (řada jich totiž může být samostatnou věcí, tj. nikoli pouhou součástí práva stavby). Bude nezbytné zřídit služebnosti (věcná břemena) zatěžující pozemek ve prospěch práva stavby pro umístění inženýrských sítí apod. Totéž bude platit i pro jiné liniové stavby (tj. nejen inženýrské sítě), např. pozemní komunikace (chodníky a cesty navazující na veřejné komunikace apod.).
Práva duševního vlastnictví
Pokud by se vlastník pozemků stal kdykoli vlastníkem stavby (staveb), pak je nezbytné rovněž řešit práva k duševnímu vlastnictví (zejména autorské právo). Tyto otázky je nezbytné upravit již ve smlouvě o zřízení práva stavby. Již od počátku by měl mít vlastník veškerou dokumentaci k povolením, projektovou dokumentaci, dokumentaci skutečného provedení apod. k dispozici.
Realizace projektu
U předkupního práva je nezbytné rozhodnout, zda se ponechá zákonná obecná úprava, nebo zda se předkupní právo upraví v detailu již ve smlouvě o zřízení práva stavby.
Jednání stavebníka v rámci správních řízení a jejich omezení
Smluvní dokumentace by se měla vypořádat s omezením jednání stavebníka (co bude a nebude oprávněn činit). Zákon umožňuje stanovit různá omezení, včetně sankcí. Jde typicky o jednání, která mají vliv na kvalitu pozemku, využití, vzhled apod. Stavebníkovi bude třeba pro vymezené účely poskytnout souhlasy, součinnost, popř. vystavit plnou moc apod. Je třeba si vymezit, co vše mu může být takto poskytnuto.
Povinnosti stavebníka v rámci projektové přípravy
Bude třeba vymezit, co vše by měl stavebník v rámci projektové přípravy zajistit, a v jakých momentech a jak by měl mít vlastník možnost jeho činnost kontrolovat a připomínkovat (tj. zda bude stavebník předpokládat např. projektovou dokumentaci v určitých fázích, zda bude povinen zohlednit v ní připomínky vlastníka apod.). Pro tyto účely je namístě zvážit rovněž přípravu konkrétního harmonogramu projektu. Taktéž je namístě zvážit zplnomocnění stavebníka k zajištění veškerých vyjádření a stanovisek dotčených správních orgánů apod. Je např. třeba zvážit, zda bude vyžadováno, aby stavba měla určité vlastnosti (např. určité veřejné zázemí apod.); toto je třeba řešit již v projektové fázi. Bude nutné stanovit, zda a v jakém rozsahu budou stanoveny kvalitativní a stavebně technické standardy staveb.
Povinnosti stavebníka při výstavbě
Smluvní vztah by měl zohlednit, že součástí práva stavby nejsou zpravidla inženýrské sítě (řada jich totiž může být samostatnou věcí, tj. nikoli pouhou součástí práva stavby). Bude nezbytné zřídit služebnosti (věcná břemena) zatěžující pozemek ve prospěch práva stavby pro umístění inženýrských sítí apod.
Doporučujeme detailně upravit povinnosti stavebníka při výstavbě, zejména s ohledem na kvalitu, výběr generálního dodavatele a poskytnutí záruk. Veškeré záruky (či obecně práv z vad) z výstavby by měly být převoditelné i na vlastníka (pro případ předčasného ukončení). Rovněž je třeba zajistit fungování okolí po dobu výstavby (tj. zda bude třeba zajistit jakákoli provizorní opatření, např. bezpečné průchody pro pěší apod.). Bude nezbytné rozhodnout, zda bude určena doba, do kdy musí být stavba provedena a jaké následky vzniknou v případě nedodržení doby výstavby.
Povinnosti při provozování stavby (staveb)
Na stavebníka by měly být kladeny povinnosti při provozování stavby (staveb), např. povinnosti ve vztahu k údržbě a opravám, řádné péči, životnímu prostředí, placení daní a jiných poplatků, poskytnutí listin a informací apod. Je např. třeba zvážit, zda bude vyžadováno, aby stavebník zajistil pro určité účely servis s určitou reakční dobou (tj. aby bylo garantováno, že při výskytu určitých defektů dorazí příslušný servisní tým do určité doby apod.).
Kvalita dokumentů a procesů na straně stavebníka
Pokud by vlastník uvažoval o budoucím nabytí staveb, bude nezbytné stanovit podmínky minimálních standardů kvality dokumentů, které bude uzavírat stavebník se třetími osobami, např. projektový manažer, stavební společnosti, architekti, správcovská společnost apod. (např. si vyhradit právo před jejich uzavřením provést revizi a vznést připomínky apod.). Vlastník by zároveň měl mít všechny tyto dokumenty k dispozici (tj. žádat jejich předložení od stavebníka).