Transakční praxe: Vliv stavebního a technického stavu nedokončené budovy na smluvní úpravu odpovědnosti nového zhotovitele za vady v rámci dostavby
Především, s ohledem na stav rozestavěnosti (tedy nedokončenosti) budovy a ostatních stavebních objektů by strany měly ve smluvní dokumentaci sjednat, že zhotovitel nese podle (nově uzavírané) smlouvy o dílo plnou a neomezenou odpovědnost rovněž i za vady stavby (ať již v rámci odpovědnosti za vady v okamžiku převzetí díla či odpovědnosti ze záruky za kvalitu díla), které mají původ ve stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy a ostatních stavebních objektů ke dni uzavření (nově uzavírané) smlouvy o dílo, zejména z důvodů vad či nedodělků z doby před uzavřením (nově uzavírané) smlouvy o dílo způsobených např. předchozí stavební činností, nedodržením technologických postupů, nedodržením závazných předpisů či výstavbou v rozporu s původními povoleními.
Smlouvy o dílo, v rámci kterých dochází k dostavbě (či dostavbě a transformaci) existující rozestavěné a nedokončené budovy, přinášejí mnoho praktických problémů, které je nezbytné ve smluvní dokumentaci řešit. Jedním z problémových okruhů je rovněž odpovědnost zhotovitele za stávající stav rozestavěné budovy. Je zcela logické, že zhotovitel bude vždy požadovat, aby neodpovídal za stávající stav (rozestavěné a nedokončené) budovy, zatímco objednatel požaduje zajištění konečného stavu, tedy končenou kvalitu budovy, a z tohoto důvodu pověřuje zhotovitele provedením veškerých stavebních a přípravných prací. Pro zhotovitele je důležitý výsledek díla a nechce dělit odpovědnost mezi předchozího dodavatele, u něhož ani nemusí být dána odpovědnost za vady, a nového zhotovitele. Nový zhotovitel bude logicky ve všech případech, ve kterých to bude jen možné, odkazovat na stávající stav budovy, který nezavinil. Přesto lze doporučit určitá alespoň základní pravidla, která by měla být dodržena v rámci smluvní dokumentace, resp. minimálně určitým způsobem upravena.
Vliv stavu rozestavěné a nedokončené budovy na odpovědnost zhotovitele za vady
Především, s ohledem na stav rozestavěnosti (tedy nedokončenosti) budovy a ostatních stavebních objektů by strany měly ve smluvní dokumentaci sjednat, že zhotovitel nese podle (nově uzavírané) smlouvy o dílo plnou a neomezenou odpovědnost rovněž i za vady stavby (ať již v rámci odpovědnosti za vady v okamžiku převzetí díla či odpovědnosti ze záruky za kvalitu díla), které mají původ ve stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy a ostatních stavebních objektů ke dni uzavření (nově uzavírané) smlouvy o dílo, zejména z důvodů vad či nedodělků z doby před uzavřením (nově uzavírané) smlouvy o dílo způsobených např. předchozí stavební činností, nedodržením technologických postupů, nedodržením závazných předpisů či výstavbou v rozporu s původními povoleními. V rámci odpovědnosti zhotovitele za vady podle (nově uzavírané) smlouvy o dílo (ať již v rámci odpovědnosti za vady v okamžiku převzetí díla či odpovědnosti ze záruky za kvalitu díla), by zhotovitel neměl být jakkoli osvobozen z odpovědnosti za vady z důvodu, že vady mají plně či zčásti původ v okolnostech vzniklých před uzavřením (nově uzavírané) smlouvy o dílo nebo jsou důsledkem porušení povinností objednatele či jiných osob před uzavřením (nově uzavírané) smlouvy o dílo nebo jsou způsobeny z důvodu nesprávného stavebního nebo technického postupu, nesprávného užití materiálů, změny norem či jiných závazných předpisů, vlivem působení klimatických podmínek na rozestavěnou budovu a ostatní stavební objekty, vlivem koroze či statiky, vlivem zatékání vody do konstrukce budovy a ostatních stavebních objektů, vlivem geologických poměrů na staveništi nebo z jiného obdobného důvodu, včetně rozpínání či opotřebení stavebních konstrukcí.
Ve smluvních ujednáních (nově uzavírané) smlouvy o dílo by mělo být uvedeno, že odpovědnost zhotovitele za vady podle (nově uzavírané) smlouvy o dílo je sjednána a stranami zamýšlena ve stejném rozsahu a za stejných podmínek jako by (rozestavěnou a nedokončenou) budovu, resp. budovu po jejím dokončení, a ostatní stavební objekty zhotovoval přímo zhotovitel od počátku.
Zhotovitel by měl především výslovně prohlásit, že před uzavřením smlouvy o dílo se řádně seznámil se skutečným stavem (rozestavěné a nedokončené) budovy a ostatních stavebních objektů, geologického podloží, staveniště, inženýrských sítí, napojovacích bodů a získal veškeré potřebné podklady a informace pro převzetí odpovědnosti za vady (ať již v rámci odpovědnosti za vady v okamžiku převzetí díla či odpovědnosti ze záruky za kvalitu díla) v plném rozsahu stanoveném v nově uzavírané smlouvě o dílo a s odbornou péčí a za použití odborně způsobilých nezávislých expertů provedl odborné průzkumy stavebního a technického stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy (včetně její statiky) a tyto průzkumy jsou zachyceny v odborném posudku.
Zcela zásadní otázkou je garance realizovatelnosti dostavby (transformace). Zhotovitel by měl rovněž ve smluvní dokumentaci prohlásit, že na základě jím provedeného či zajištěného odborného průzkumu a provedených odborných posudků umožňuje současný stavební a technický stav (rozestavěné a nedokončené) budovy (včetně její statiky) a ostatních stavebních objektů realizaci projektu (např. rekonstrukce a dostavby, transformace budovy apod.) v plném rozsahu, a to v souladu s (nově uzavíranou) smlouvou o dílo a za podmínek tam stanovených, a bez poškození konstrukce budovy (zejména bez rizika její destrukce) či jiných negativních dopadů. Za poškození (rozestavěné a nedokončené) budovy a ostatních stavebních objektů nelze považovat provedení odstranění nepoužitelných konstrukcí za podmínek stanovených ve smluvní dokumentaci.
Zhotovitel by se měl výslovně zavázat, že bude dodávat předmět plnění tak, aby nedošlo k nepříznivým vlivům na budovu (včetně její statiky) a ostatní stavební objekty. Zhotovitel by měl odpovídat za to, že v důsledku stavební činnosti dojde k řádné realizaci projektu, a zároveň nedojde ke zhoršení, poškození či jakémukoliv negativnímu ovlivnění stavu budovy (včetně její statiky), respektive stavby. V případě poškození budovy (včetně její statiky), respektive stavby, by se měl zhotovitel ve smluvní dokumentaci zavázat uhradit objednateli veškeré škody, včetně ušlého zisku.
S ohledem na ochranu objednatele by mělo být stanoveno, že objednatel v rámci zadávacího řízení (pokud jde o veřejnou zakázku) nebo výběrového procesu (pokud jde o jiný výběr dodavatele) předložil pouze nezávazné informace a předpoklady o možném stavebním a technickém stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy (včetně její statiky) a ostatních stavebních objektů, které měl v rámci zadávacího řízení k dispozici.
Zásadní otázkou je vztah převzatého rizika vyplývajícího ze (současného) stavebního a technického stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy na cenu díla podle nové smlouvy o dílo. Zhotovitel by měl ve smluvní dokumentaci výslovně prohlásit a ujistit objednatele, že v rámci ceny díla podle nové smlouvy o dílo zohlednil veškerá rizika vyplývající ze (současného) stavebního a technického stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy (včetně její statiky) a ostatních stavebních objektů.
Vliv stavu dokumentace objednatele a původních povolení na odpovědnost zhotovitele za vady
Zhotovitel by měl rovněž výslovně prohlásit a ujistit objednatele, že v rámci ceny díla podle nové smlouvy o dílo zohlednil veškerá rizika vyplývající ze (současného) stavebního a technického stavu (rozestavěné a nedokončené) budovy (včetně její statiky) a ostatních stavebních objektů.
V případě, kdy v rámci provádění stavebního díla při dostavbě využívá zhotovitel původní povolení a původní projektovou dokumentaci, zvláště v případech Design & Build smluv [1], je nezbytné řešit i otázku odpovědnosti za stav původní dokumentace objednatele a původních povolení.
Zhotovitel by měl v takovém případě nést odpovědnost za vady podle nově uzavírané smlouvy o dílo (včetně vad dokumentace zhotovitele, zejména projektové dokumentace, a vad stavby), které mají původ ve stavu původní dokumentace objednatele a původních povolení, zejména z důvodů vad či nedodělků původní dokumentace či původních povolení způsobených např. předchozí projekční činností. V rámci odpovědnosti za vady podle nově uzavřené smlouvy o dílo (ať již v rámci odpovědnosti za vady v okamžiku převzetí díla či odpovědnosti ze záruky za kvalitu díla), není zhotovitel jakkoli osvobozen z odpovědnosti za vady dokumentace zhotovitele (zejména projektové dokumentace) či vady stavby z důvodu, že vady dokumentace zhotovitele (zejména projektové dokumentace) či vady stavby mají původ v okolnostech před uzavřením nově uzavírané smlouvy o dílo nebo jsou důsledkem porušení povinností objednatele či jiných osob před uzavřením nově uzavírané smlouvy o dílo, či z důvodu změny norem či jiných závazných předpisů. V nově uzavírané smlouvě o dílo by mělo být stanoveno, že odpovědnost zhotovitele za vady dokumentace zhotovitele (zejména projektové dokumentace) a vady stavby podle nově uzavírané smlouvy o dílo je sjednána a stranami zamýšlena ve stejném rozsahu a za stejných podmínek jako by původní povolení a veškerou dosavadní dokumentaci k dílu obstaral či zhotovil přímo zhotovitel na základě nově uzavírané smlouvy o dílo. Smluvní dokumentace by měla obsahovat ustanovení o tom, že zhotovitel se nezprostí odpovědnosti za vady dokumentace zhotovitele (zejména projektové dokumentace) nebo vady stavby podle nově uzavřené smlouvy o dílo z důvodu, že určitá vada či nedodělek nebo jiná chyba byly obsaženy již v původních povoleních či původní dokumentaci, zejména v původní stavební a technické dokumentaci.
Zhotovitel by měl ve smlouvě o dílo i v případě stávající projektové dokumentace (pokud jde o smlouvu typu Design & Build) a vydaných povolení prohlásit, že se před uzavřením nově uzavírané smlouvy o dílo řádně seznámil se skutečným stavem projektové a ostatní dokumentace objednatele, včetně původních povolení, a získal veškeré potřebné podklady a informace pro převzetí odpovědnosti za vady projektové a jiné dokumentace zhotovitele a vady stavby v plném rozsahu stanoveném v nově uzavírané smlouvě o dílo.
Rovněž i zde by měl zhotovitel ve smluvní dokumentaci výslovně prohlásit a ujistit objednatele, že v rámci ceny díla podle nové smlouvy o dílo typu Design & Build zohlednil veškerá rizika vyplývající ze (současného) stavu dokumentace objednatele a původních povolení.
_____________________________
[1] V rámci Design & Build smlouvy přebírá zhotovitel odpovědnost za projektovou dokumentaci a povolovací procesy, zatímco objednatel specifikuje ve svém zadání účel, standardy, rozsah a další například výkonová kritéria plnění. Design & Build smlouva je typicky smlouva s paušální cenou bez výkazu výměr.