Nejvyšší soud České republiky se v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 19/2024, ze dne 28. 5. 2024 vyjádřil k některým důležitým otázkám povinnosti společenství vlastníků obstarat opravy společných částí domu.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky je i po 1. 1. 2014 povinností společenství vlastníků jednotek v rámci zajištění správy domu obstarat i opravy jeho společných částí. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčí něco jiného, statutární orgán společenství vlastníků může rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vlastníků [§ 1208 písm. e) bod 2. o. z.].
Má-li společenství vlastníků v rámci správy domu zajistit „činnosti spojené s opravou společných částí“, musí učinit i takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě rozhodnout. Vlastník jednotky sice může dát k takovému rozhodnutí podnět, nemůže se však (nemá-li více než čtvrtinu všech hlasů - § 1207 odst. 1 věta druhá o. z.) úspěšně domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění či aby na jeho program zařadil určitou záležitost. Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim o rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí.
Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle § 1209 o. z.; v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, jehož závěry se uplatní i po 1. 7. 2020 s tím rozdílem, že po uvedeném datu soud může uspořádat poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.).
Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod. Jelikož jde o úpravu speciální, je na vlastníku jednotky, aby se obrátil na soud s žalobou podle § 1209 o. z. Nevyužije-li této možnosti, ač bude mít takovou žalobu k dispozici, nemůže se úspěšně domáhat, aby společenství vlastníků byla uložena povinnost provést opravu společných částí, neboť by tím nepřípustně obcházel § 1209 o. z. Rozsudkem vydaným v řízení na uložení povinnosti provést opravu totiž nelze překonat či nahradit zamítavé usnesení shromáždění vlastníků.
Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.). I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy. Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle § 1209 o. z., může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 o. z., pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot.
Skutečnost, zda shromáždění vlastníků neschválilo opravu společných částí a zda vlastník jednotky jeho usnesení napadl žalobou podle § 1209 o. z., přitom soud zjišťuje ke dni vyhlášení rozhodnutí (§ 154 o. s. ř.).