Nejvyšší soud České republiky posuzoval v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2151/2022, ze dne 17. 4. 2024 otázku, zda se předkupní právo vlastníka pozemku podle § 3056 odst. 1 OZ vztahuje i k podzemní stavbě se samostatným účelovým určením (vinný sklep).
V posuzované věci bylo žalobcem tvrzeno a prokazováno, že žalobce je vlastníkem jak pozemků, pod kterými se vinný sklep nachází, tak i domu, který proto tvoří součást pozemku, na kterém je zřízen (§ 506 odst. 1 o. z.). Existuje zde tedy jednotný vlastnický režim pozemku a stavby na něm zřízené. Potom je ale vyloučeno předkupní právo vlastníka stavby k pozemku a naopak. Žalobce je jediným vlastníkem pozemku a stavba domu na pozemku zřízená tvoří samostatně nepřevoditelnou součást pozemku; je rovněž ve vlastnictví žalobce. Vzhledem k tomu ale nemůže existovat ani předkupní právo k vinnému sklepu, který se nachází pod pozemkem žalobce. Jestliže je vinný sklep podzemní stavbou se samostatným účelovým určením, tedy samostatnou nemovitou věcí ve smyslu § 498 odst. 1 o. z., nevztahuje se na něj podle § 3061 o. z. předkupní právo vlastníka pozemku, pod kterým se sklep nachází. K tomu dovolací soud pro úplnost doplňuje, že i kdyby vinný sklep nebyl samostatnou podzemní stavbu, potom by představoval pouhou součást pozemku spojenou vlastnickým režimem s vlastnictvím pozemku samotného. Ani tehdy by proto logicky neexistovalo předkupní právo žalobce jako vlastníka pozemku k jeho součásti. S ohledem na výše uvedené obstojí v dovolacím přezkumu závěr, že na vinný sklep nacházející se pod pozemkem se předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. nevztahuje.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky k naplnění superficiální zásady v případech, kdy vlastnické právo ke stavbě a k pozemku náleží odlišným subjektům, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zakládá vlastníku pozemku, na němž je zřízena stavba, předkupní právo k této stavbě a vlastníku stavby předkupní právo k pozemku. Ustanovení § 3056 odst. 1 věta druhá o. z. výslovně vztahuje předkupní právo vlastníka pozemku i na podzemní stavbu na stejném pozemku, to ovšem jen za předpokladu, že podzemní stavba je příslušenstvím nadzemní stavby.
Ustanovení § 3056 odst. 1 věta druhá o. z. tak logicky míří na případy, kdy zůstává odděleno vlastnické právo k pozemku a stavbě a na pozemku se nachází i stavba podzemní, která představuje příslušenství nadzemní stavby. Jinými slovy, je-li na pozemku také podzemní stavba, která je příslušenstvím nadzemní stavby, vztahuje se předkupní právo i na ni. Jde ovšem stále primárně o předkupní právo vlastníka pozemku k nadzemní stavbě, která není součástí pozemku (má tedy oddělený vlastnický režim). Jenom tehdy vzniká vlastníku pozemku i předkupní právo k podzemní stavbě, která tvoří příslušenství nadzemní stavby dotčené zákonným předkupním právem.
Názorně může tento právní vztah přiblížit následující příklad: Na pozemku jednoho vlastníka se nachází (nadzemní) stavba ve vlastnictví jiné osoby a pod pozemkem sklep představující podzemní stavbu se samostatným účelovým určením (tedy samostatnou nemovitou věc ve smyslu § 498 odst. 1 o. z.); tento sklep slouží nadzemní stavbě (domu) a je určen jejím vlastníkem jako její příslušenství (§ 509 o. z.). Ve smyslu § 3056 o. z. se předkupní právo vlastníka pozemku vztahuje nejen na dům, ale i na sklep, který tvoří příslušenství tohoto domu. Smyslem je bezpochyby zachování jednotného vlastnického režimu nadzemní stavby a stavby podzemní, respektive i pozemku. Podzemní stavba sklepa by bez tohoto ustanovení předkupnímu právu nepodléhala ve smyslu § 3061 o. z., neboť podzemní stavby se samostatným účelovým určením jsou samostatnými nemovitými věcmi (§ 498 odst. 1 o. z.) a předkupní právo se na ně nevztahuje (§ 3061 o. z.).