Nejvyšší soud: V případě předkupního práva nájemce k jednotce podle § 1187 odst. 1 OZ jde především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu (která ale nemůže být bezbřehá). Z pohledu ochrany, kterou zákon poskytuje dosavadním nájemcům, jsou podle Nejvyššího soudu pro takové předkupní právo neaplikovatelná ustanovení § 2143, § 2145, § 2146 a § 2147 OZ

Nejvyšší soud České republiky ("Nejvyšší soud") se v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2923/2022 ze dne 13.12.2022 vyjádřil k otázce předkupního práva nájemce k jednotce ve smyslu § 1187 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění ("OZ"), podle kterého, vznikne-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu (tj. pokud v domě, který není dosud rozdělen na jednotky, dojde k jeho rozdělení na jednotky, pak má nájemce předkupní právo na koupi jednotky (bytu), pokud se vlastník jednotky rozhodne tuto jednotku převést; předkupní právo nájemce nemůže využít při následujících (dalších) převodech jednotky, ale pouze u jejího prvního převodu). Takové předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do 6 měsíců od její účinnosti (tj. od doručení nabídky nájemci).

Prohlášením vlastníka byl dům a pozemky rozděleny na jednotky. Vlastník žalobkyni, která užívala byt, nabídl předmětný byt ke koupi, přičemž žalobkyně sice vyjádřila zájem o koupi bytu, ovšem nesouhlasila s navrženou kupní cenou. Ani z dalšího jednání žalobkyně a vlastníka nevyplynula dohoda ohledně kupní ceny. Vlastník následně prodal za stejnou cenu, jež byla nabízena žalobkyni, byt žalovaným. Žalobkyně uplatnila své předkupní právo k bytu vůči žalovaným podle § 2144 OZ, podle kterého, je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka (žalobkyni) domáhat se vůči nástupci druhé strany (žalovaným), aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

Nejvyšší soud zdůraznil, že nájemce je chráněn (pouze) při prvním převodu bytu (tj. při prvním převodu bytu po vymezení jednotek, který vlastník zamýšlí učinit). S ohledem na to, že takové předkupní právo lze považovat za právo věcné (podle Nejvyššího soudu: "z povahy věci se mezi věcná předkupní práva řadí i zákonné předkupní právo"), má nájemce právo domáhat se předkupního práva vůči nástupci (původního) vlastníka (tj. žalovaným) ve smyslu § 2144 OZ. Ve vztahu k zákonnému předkupnímu právu lze aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (§ 2140 a násl. OZ).

Podle Nejvyššího soudu cílem § 1187 OZ není maximalizace zisku vlastníka z prodeje bytu, ale zájem na privatizaci bytového fondu, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména nájemci (fyzické osoby), kteří je dlouhodobě užívali. Tato ochrana nájemců ovšem nemůže být neomezená, a proto zaniká uplynutím 6 měsíců od učinění nabídky vlastníka vůči nájemci. Následně se taková jednotka stává "volnou" pro účely prodeje třetím osobám, ovšem pouze za tutéž či vyšší kupní cenu, která byla nabízena nájemci.

Nejvyšší soud uvedl, že si v takovém případě nelze představit opačný postup, kdy by vlastník s ohledem na maximalizaci svého zisku nejprve oslovil jiného zájemce (koupěchtivého) a za stejnou cenu nabízel jednotku (byt) nájemci.

S ohledem na ochranu při privatizaci bytového fondu nájemce jsou podle názoru Nejvyššího soudu pro předkupní právo podle § 1187 OZ neaplikovatelná některá ustanovení upravující smluvní předkupní právo, a to § 2143 OZ (podle kterého povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje až uzavřením smlouvy s koupěchtivým), § 2145 OZ (podle kterého, pokud koupěchtivý ví nebo musí vědět o předkupním právu, platí, že smlouva mezi prodávajícím a koupěchtivým je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva), § 2146 OZ (podle kterého pokud ujedná prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo (popř. se závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní), jsou taková ujednání vůči předkupníkovi neúčinná) a § 2147 OZ (podle kterého nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek ujednaných mezi prodávajícím a koupěchtivým (vyžaduje se oznámení obsahu smlouvy s koupěchtivým), pokud přijme předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za stejných podmínek, jak jsou dohodnuty mezi prodávajícím a koupěchtivým).

Nejvyšší soud uzavřel, že v daném případě byla žalobkyni doručena srozumitelná nabídka, která nebyla žalobkyní přijata v šestiměsíční lhůtě, v důsledku čehož předkupní právo žalobkyně zaniklo. Ke dni, kdy do katastru nemovitostí bylo vloženo vlastnické právo žalovaných, již žalobkyni předkupní právo nesvědčilo, a proto nelze použít postup podle § 2144 OZ.