Nejvyšší správní soud České republiky ("Nejvyšší správní soud") se v rámci rozsudku č. j. 10 As 26/2021-50, ze dne 21. 1. 2022 věnoval otázce účastenství společenství vlastníků jednotek ("SVJ") ve společném územním a stavebním řízení podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění ("Stavební zákon").
Úřad městského obvodu Plzeň 2 se ve svém rozhodnutí nevypořádal s námitkami, které podala tři SVJ, jelikož podle něj SVJ nebyly účastníky řízení. Magistrátem města Plzeň ("Magistrát") bylo proti tomuto podané odvolání ze stejného důvodu zamítnuto. Tato SVJ podala proti rozhodnutí Magistrátu společnou správní žalobu. Podle krajského soudu, i když Stavební zákon výslovně nestanoví účastenství SVJ ve společném stavebním a územním řízení, SVJ může být účastníkem tohoto řízení, pokud společným povolením mohou být přímo dotčeny společné části sousedních nemovitostí spravovaných SVJ. Magistrátem byla podána proti rozsudku krajského soudu kasační stížnost.
Podle Nejvyššího správního soudu z judikatury civilních soudů vyplývá, že SVJ je právnická osoba svého druhu zřízená za účelem správy společných prostor, má právní osobnost i svéprávnost, při správě domu a pozemku vykonává svá práva a povinnosti. Pokud jsou zákonodárcem poskytnuta tato práva a povinnosti SVJ, je nutné SVJ poskytnout i procesní práva k zajištění ochrany jeho práv hmotných. SVJ je proto třeba přiznat práva, jež jsou Stavebním zákonem přiznána vlastníkům či osobám s jiným věcným právem, pokud může společné povolení přímo zasáhnout společné části domu či pozemku, které jsou SVJ spravovány.
Stavební zákon do roku 2012 považoval za účastníky územního a stavebního řízení, mimo jiné, i SVJ. Podle důvodové zprávy k novele Stavebního zákona se přiznání takového účastenství neosvědčilo (zejména s ohledem na možnost duplicitní ochrany s vlastníky jednotek). Znění důvodové zprávy ovšem nemůže zvrátit ucelený a logický výklad civilních a správních soudů.
Nejvyšší správní soud uzavřel, že SVJ by měla být přiznána procesní práva v rozsahu, aby mohlo plnit své zákonem stanovené povinnosti ve vztahu k domu a pozemku. Vzhledem k tomu, že Stavební zákon od roku 2012 výslovně nepřiznává možnost účastenství SVJ, podle Nejvyššího správní soudu lze postupovat podle § 94k písm. e) Stavebního zákona umožňujícího účastenství vlastníků nemovitostí či osob s jinými věcnými právy.
SVJ tedy může uplatňovat námitky proti stavebnímu záměru, dokumentaci atd., ve smyslu § 94n odst. 3 Stavebního zákona v případě, že se společné povolení může přímo dotknout spravované společné části domu či pozemku SVJ. Nejvyšší správní soud závěrem uložil Magistrátu, aby zhodnotil, zda námitky SVJ splňují požadavek na přímé dotčení společných částí sousedních nemovitostí spravovaných SVJ a nově posoudil námitky podané těmito SVJ a věcně o nich rozhodl.